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房地产项目投资分析 第一讲 绪论 第二讲 项目投资策划与 投资环境评价 第三讲 项目投资风险 第四讲 项目控制 第一讲 绪论 项目与项目周期 房地产项目 （一）项目与项目周期 1. 项目的定义 （1）项目的本质特征 是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源 （2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。 2、项目的周期（项目寿命期） 项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序上的安排。项目周期一般划分为三大阶段。 （1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期，其主要内容有： 市场调查、 投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究 项目评估、项目决策 （2） 投资实施期：项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期，其主要内容有： 项目设计、施工建设（发包）管理 设备采购、安装、竣工验收 市场推广、市场营销 （3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期，其主要内容有： 生产经营、设施管理 租赁经营、物业管理 营销促销 （二）项目管理 （1）项目管理的定义：在项目活动过程中，为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。 （2）项目管理的内涵 （三）房地产项目 1、房地产项目的主要类型 （1）土地： 旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅 按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅 按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅 （3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场 （5）工业厂房、仓库、停车厂 （6）休闲物业：健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球常等 （7）特种物业：车站、码头等 2、房地产项目投资的主要特性 （1）前期策划十分重要（不可移动性） （2）与法规关系十分密切 （3）依赖金融的参与与支持 （4）投资周期长，投资风险大 （5）涉及面广，投资运作复杂 （6）制约因素多，入世门槛高 （7）与市场关系极大 （8）与环境关系密切 第二讲 项目投资策划与投资环境评价 策划与房地产项目策划 项目投资方案 投资环境评价 （一）策划与房地产项目策划 1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设计并制定计划与行动方案的过程。 （1）策划是一个过程 （2）策划是一个创造性的活动 （3）策划是具有前瞻性的理性行为 （4）策划是对未来事件的系统安排 （5）策划是一门艺术 2、项目策划：项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。 （1）立足于市场和环境分析 （2）目的在于编制切实可行的项目实施方案 （3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程 （4）灵魂在于市场定位与卖点设计 （5）生命力是创意、构思 　 3 .房地产项目投资策划 ①　 投资机会研究：依据市场信息，寻找投资机会 一般投资机会研究 具体项目投资机会研究 　 ② 　投资方案构思：项目市场定位及方案（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设计、创意设计等等）。 　 ③ 　项目规划、目标设计：项目计划经济指标的确定及项目平面、立面的布置和安排。 　 ④ 　投资方案策划：项目投资经营方案、开发建设方案、市场营销方案的计划。 　 ⑤　 可行性研究：项目规划设计方案、投资经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方案调整优化过程。 　⑥ 　评价决策：对项目方案及可行性研究结论所作的评价，对项目投资方案作出决策。 （二）项目投资方案 项目投资方案：由项目规划设计方案、开发建设方案、投资经营方案构成的关于项目计划体系