昆山项目市场分析报告.pptVIP

目 录 一、项目概况 二、房产市场分析 一、项目区域概况 区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇 区域位置 沪、宁、杭、苏城市之间 苏州城东面，昆山的东南处 西邻吴江市，东邻上海青浦区 上海到达千灯的门户 在千灯古镇景区东北 项目位置 城市属性 以上海为核心的长三角核心区域文化旅游古镇； 从地理位置来看，千灯镇位于昆山沿沪产业带的中心位置，是规划中的生态居住核心区，区域房地产市场发展前景看好。且优越的地理位置也将为本案吸引来大量的外来客源，这将是本案的一个机会所在。 城市规划 千灯新镇用地规划范围北起机场路，东至南北大道，南至机电路，西至黄浦江路，总用地面积487.59公顷，其中居住用地250公顷左右，规划确定千灯新镇的人口规模为10万。依据昆山市沿沪产业带结构规划，千灯新镇的定位是集居住、商贸、行政、文化等多功能为一体的江南水乡现代生态型居住新镇。 其功能构成可以概括为四大类： 办公类：包括政府行政办公、金融商务办公； 文化展示类：主要包括展览、图书等文化设施； 服务类：主要是酒店、零售商业、餐饮、娱乐 设施； 居住类：包括住宅和公寓。 千灯新镇的规划将使该镇成为千灯新的居住商业中心，这将分流附近区域的人流量，而本案位于新镇附近，这对本案的商业是一个威胁所在。 城市经济 目前千灯镇有300家左右的外资企业，700家左右的民营企业。正在向外向型经济转型。沿沪产业带的规划实施，将进一步的推动区域经济的发展。2005年全镇完成GDP30亿元，财政收入5亿元。 经济是房地产行业的基础，1000家企业是千灯镇房地产市场的支柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量减少的时候，需要本地客源的强力支撑，才能使区域房地产市场持续健康的发展。 城市人口 千灯镇总面积82.64平方公里，其中千灯古镇区占地面积34公顷，下辖25个行政村、二个社区居委会、一个街道办事处和托管一个国家级农业示范区。全镇目前大约有10万人,其中常住人口在5万人左右。 人口是房地产市场的支撑，目前千灯已有10万人口，但对千灯镇的房地产市场尚不具备足够的支撑力，而随着沿沪产业带的实施，招商引资的不断进行，将引入越来越多的外来人口，不断给本地的房地产市场注入新鲜血液。 二、 房产市场分析 2011年上半年的昆山楼市，在受到限购令以及一系列房地产调控政策的影响下，房价依旧小幅上升，特别是在花桥区域，上海的限购令更促使花桥楼盘把握机会，提高价格，然而大家盼望已久的降价风却一直未能在昆山看到。 从目前的价格分段图可见，目前千灯镇在昆山处于6000-8000元/㎡这一区位，除部分高端楼盘和别墅能突破8000元/ ㎡这一价格瓶颈外，区域内多数楼盘价格都处于平稳态势。 4000-6000 6000-8000 8000-10000 10000以上 千灯镇 【在售个案简析】 世茂蝶湖湾 建筑面积：107万㎡ 占地面积： 72万㎡ 容积率： 1.5 绿化率： 65% 建筑形态：25-27层高层建筑 总户数： ?6500户 销售现状： 世茂蝶湖湾在售二期和三期高层房源。其中三期12、13、14号楼在售，剩余40%-50%左右房源，户型面积88—130平米，均价7500元/平；二期10、11号楼房源在售，户型面积92—142平米，有二房三房四种户型。现主推10号楼，均价8800元/㎡，11号楼为特价房，价格为6800-7800元/平。现买房享97折优惠。二期今年年底交房，三期2013年交房。 项目整体均价7800元/平方米 产品品质极高，区位优势明显，竞争力强。 建筑面积： 74599 ㎡ 占地面积： 160623 ㎡ 容积率： 1.8 绿 化 率：?36% 建筑形态：25-27层高层建筑 总户数：1145 户 （当期 390 户） 销售现状： 黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/㎡，面积89㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2013年交房。一次性付款92折，按揭95折。 黄浦君庭 【在售个案简析】 项目整体均价6900元/平方米 产品品质较高，区位优势明显，竞争力较强。 【在售个案简析】 汉城国际 建筑面积:171000㎡ 占地面积:84979㎡ 容积率：2 绿化率：36% 总户数： 1400 户 建筑形态：高层 目前现状： 汉城国际目前3期房源在售，90平米2房少量在售，121平米3房剩不足20套，均价6800元/平米，具体优惠信息需咨询售楼处。预计2013年年初交房。 产品品质一般，区位优势较弱，竞争强度一般。 项目整体均价6800元/平方米 在售 售罄 都会华庭 占地面积:3138㎡建筑面积:37763㎡ 容积率：2.19 绿 化 率：40.20%? 总户数 ：348 户 总价范围： 45万—85万? 物业形态：小高层 目前现状 都会华庭目前在售70多