杭州房地产项目-地块市场研究及产品定位报告.ppt

复兴集团·35号地块市场研究及产品定位报告 谨呈：杭州复兴建设集团有限公司 项目研究工作阶段划分 项目区位 项目解决的五大问题 研究思路 开发目标 项目属性界定 区位实景 区位认知 地块四至 地块优劣势分析 优势： 区域生活配套成熟，具备现实居住价值。 交通便利，市内到市中心、到景区便利，对外到火车站、机场方便。 地块平坦、呈“L”型，较规整，容易开发。 地块西面临新浦河，具有一定的景观价值，闹中取静。 劣势： 地块紧临加油站，视觉、心理上会有顾虑。 地块北面为新生村农居点，环境杂乱，同时，要考虑北面农民房采光问题。 土地成本较高，特别是公建部分，与滨江大量公建用地相比，不具有成本优势。 浦沿路是交通主干道，交通拥挤、噪音较大。 地块价值 地块认知 地块认知 地块价值 项目界定 研究思路 市场机会 09年6月以来“万元地”遍地开花 ——预示着2万元房价全面扩张 申花板块：欣盛地块 城北板块：名城地块、顺发恒业地块 笕桥板块：滨江·黎明村地块、万科草庄村地块 田园板块：绿城田园地块 1.杭州新一轮地价格局 高价地未来形成的潜在供应量：约264万㎡ 2. 楼市未来走势 3.整体需求格局 宏观市场机会小结 市场机会 区域间比较优势界定 区域间比较优势界定——三墩板块 三墩板块 区域间比较优势界定——新城北板块 新城北板块 1.区域间比较优势界定——半山、丁桥板块 区域间竞争-半山、丁桥板块 区域间比较优势界定——大九堡板块 九堡板块 区域间比较优势界定 市场机会 1.发展历程 2.发展定位 3.产业规划 3.产业规划 4.商业规划 4.商业规划 区域发展规划趋势 市场机会 1.土地市场 2.年度供（新增供应+存量）需走势 3.07-09年1-9月月度供需量价走势 4.滨江区成交结构分析—年度成交结构对比（07-09.1-9） 4.滨江区成交结构分析——月度成交结构对比（07-09.1-9） 4.滨江区成交结构分析——月度成交结构对比（07-09.1-9） 5. 存量结构分析 6.潜在供应量分析 中观市场机会 市场机会 区域内竞争环境 区域内竞争 存量、潜在供应量 未来供应项目 2009年10月-2010年住宅市场潜在竞争环境 结论 市场机会 供应市场细分 江景资源型产品市场 优质配套型产品市场 潜力型板块产品市场 本项目竞争机会 市场机会 市场机会 典型项目客群——江南文苑 典型项目客群——江南文苑 一期客户结构 典型项目客群——江南文苑 典型项目客群——江南文苑 江南文苑典型客群样本写真 邵先生：市区投资客 富阳人，在杭州国有企业中层管理。年龄：80后 物业：江南文苑，90㎡三房，总价85万。 购房特征：经朋友推荐，目前以投资为主，等以后地铁开通后，考虑自住。目前住城西紫桂公寓。 龚先生：在滨江工作首置客群 中介服务。年龄：80后 物业：江南文苑二期，90㎡三房，总价85万。 购房特征：滨江工作多年，对滨江认同度高。为结婚购房，总价控制在90万以内，首付20万以内。目前租住在倾城之恋。 天鸿君邑典型客群样本写真 沈先生：外地来杭改善客群 金华人，私营企业高管，年收入50万。年龄：70年代 物业：天鸿君邑，135㎡三房，总价210万。 购房特征：目前在金华从事外贸行业，准备来杭州定居。喜欢大露台，赠送面积约20平方，附加值、使用性强。精装修房也省事省心。当时准备买两套，一套自住，一套投资。看好区域价值，未来有较好的投资房源，还将会购买。 周先生：浦沿周边改善客群 浦沿联庄居民，做汽车美容行业。三代同堂。自建房用于出租。-早年已购买临江花园一套三房，现用于出租。租金收入超过1万/月。 物业：天鸿君邑，160㎡四房，总价240万。 购房特征：改善居住环境，村民变市民， 典型客群样本写真 余总：省内来杭改善客群 衢州房地产开发公司老板。年龄：60年代生人 物业：盛元慧谷江景大户型，200㎡边套，06年总价160万。目前在关注彩虹豪庭，准备换房。 购买特征：小孩在杭州读小学，平时工作在衢州，周末来杭州。在杭州有多处物业，当时主要看重江景资源。看中滨江新城的发展潜力。 胡总：市区改善客群 省农资集团公司高管。年龄：60年代生人 物业：天寓，160㎡，07年总价160万。 购买特征：企业总部在滨江，就近买了一套，当时考虑小孩，现小孩去国外读书，目前装修准备自己住。 黄总：市区改善客户 广告公司老板 物业：钱江湾花园，168㎡四房，04年购买总价100万 购买特征：看好钱塘江边，共同内部景观做的很好，算是目前内部景观做好的楼盘，当时还看了江滨花园（内景相比不够好）和彩虹城（太密），06年入住。 典型客群样本写真 陈太太： 电视台记者。年龄：70年代末 物业：钱塘山水，200㎡大户型，总价220万 购买特征：自己好多个同事买在一起，一步