“科园·九溪江南”地产策划案.docVIP

“科园·九溪江南”地产策划案 案例类型：全案 案例点评人：沈国梁 余伟武 广 告 主：九溪江南园 执行单位：深圳博思堂广告公司 实施时间：2006年 实施范围：全国 案例精要：不仅仅是住宅，而是江南风情的艺术社区；不仅仅是房子，而使用环境来设计的房子；不仅仅是生活，而是在自然中的风景。 收藏江南最美的风景——“科园?九溪江南”地产策划案深圳博思堂广告公司项目概况?????? “九溪江南园”住宅小区位于合肥市经济技术开发区，北邻政务文化新区，西近高新开发区，南靠大学城，总占地面积约206.33亩，地理位置得天独厚，自住、投资升值潜力大，区内以形似鲤鱼跃龙门的水脉为景观轴线，由“九堤园”、“溪竹园”、“江柳园”、“南荷园”、“园中园”五大各具江南特色的组团组成。????? 有关数据：容 积 率：1.58；绿 化 率：48.4%；建筑密度：24.2%；车位比例：1:0.66；总建筑面积：21.85万平方米。 项目优势 ?????? 六大未来前景。 ????? 前景一：未来有多好，你就有多好????? 1.合肥市政府发展战略就是向西南发展，而科园日九溪江南正处于未来合肥的发展方向。????? 2.西南方向集中了政务新区、高新区、经济开发区、大学城，成为合肥城市未来的政治中心、经济中心、文化中心，而该地产正处于中心的中心。????? 3.由于西南区域成为合肥主要的发展区域，因而，其必然集中了合肥未来的城市热点，政务新区的搬迁、高新区与经济开发区的成熟、会展中心的启动，都让本区域成为未来合肥的关注热点。????? 前景二：政务新区，合肥第二代城市的代表????? 1.20世纪80年代，世界范围第一次出现CBD概念，同时呈现出第二代城市的质变性发展。????? 2.法国第一代城市的代表是凯旋门，法国第二代城市的代表是以新凯旋门为代表的拉德方斯广场。????? 3.北京一直是中国的政治中心，而以国贸为中心的CBD概念的建立，完全改变了人们对北京的印象，引动经济中心的影响力。????? 4.合肥新政务新区，成为合肥第二代城市的代表，从而引领合肥未来10年的发展步伐。????? 前景三：经济开发区，中国新经济的主流????? 1.从中国各城市经济发展来看，高新开发区与经济开发区已经成为目前中国城市经济的主流，因而，其带动城市发展的速度是最快的。????? 2.上海浦东开发区的发展速度引发了浦东现象，成为整个世界的关注焦点。????? 3.西安高新区已经成为西安发展的中心，城市发展、地产发展和经济发展都已成为西安发展的主流。????? 4.合肥高新开发区目前对城市的变化有目共睹，高新开发区与经济开发区联动合肥西南，必将成为城市经济的主流，从而带动整个合肥城市的高速发展。????? 前景四：大学城，城市品牌的标志????? 1.大学城已成为一个城市品牌的影响力。????? 2.英国的剑桥、德国的海德堡、美国的帕萨迪那，大学城已成为一个城市的标志。????? 3.合肥本身就是一个以教育闻名的城市，大学城的建立必然会进一步加强合肥教育中心的影响力。????? 4.教育是全民关注的热点，大学城进一步的发展必然形成合肥中心城市教育中心的引领力。????? 前景五：会展中心，城市竞争力核心????? 会展经济是现代城市发展的新动力，最能体现城市的竞争力????? 前景六：CLD，城市未来的中央居住区????? 1.深圳的CLD在香蜜湖，邻近政务新区福田中心区，因而，香蜜湖成为深圳价格最高的第一地产圈。????? 2.北京的CLD在国贸，因而，潘石屹的现代城和建外SOHO，成为整个中国的地产代表。????? 3.合肥的CLD位于九溪江南，其地处政务区、高新区、经济开发区、大学城的中央，成为未来合肥最有价值的CLD中央居住区。 项目弱势????? 问题点一：超远距离????? 合肥当地人普遍对项目的感觉是非常远，已经接近于超远距离；由于政务新区并没有形成，人们的活动半径尚未扩展到政务新区的范围，因而，也是造成心理距离超远的原因；由于国际会展中心并没有正式起用，周边的热点比较少，大学城的建设并未完成，及交通车辆非常少，也使人们感觉现场比较远。????? 问题点二：生地现状????? 项目目前还是一块生地，周边无任何成熟设施；项目周边并没有形成住宅群，感觉比较孤立；项目周边尚没有进行规模性的产开发，显得比较冷清；项目周边缺少人气设施，因而，能到项目周边的人非常少；项目地块的道路刚刚形成，尚没有形成交通流量。????? 问题点三：郊区心态????? 人们普遍认为项目属于郊区；郊区的楼盘，一般档次会比较低，属中低档住宅；周边能看到的项目，也是比较低档的住宅项目；高新区和政务区由于氛围成熟化和大发展商