宏发大厦项目可行性研究报告.docVIP

【宏发大厦】 项目可行性研究报告 目 录 导 言 第1部分：国家宏观经济环境 1.1 经济状况前景 1.2 国家金融政策 1.3国家房地产政策 第2部分：江西省发展概况 2.1 区域经济分析 2.2投资环境分析 2.3 区域房地产状况 第3部分：贵溪市发展概况 3.1 地理位置及城市定位 3.2 经济指标及产业结构 3.3投资环境政策 3.4 房地产市场状况分析 3.5 城市发展规划 3.6项目开发契机 第4部分：地块分析与发展构想 4.1 项目概述 4.2 需求及邻近度 4.3 项目规划及可见度 4.4 地块优劣势分析总结 第5部分：拟建项目经营预测 5.1项目开发水平预测 5.2 平均房价水平预测 5.3 营运现金流预测 第6部分：拟建项目价值评估 6.1 经济价值 6.2 城市价值 6.3 社会价值 第7部分投资价值分析结论 第8部分报告依据备份法律文件 导 言 本报告选用了目前国际通行的房地产市场研究方法，在对市场进行充分调查的基础上，对贵溪市拟建【宏发大厦—泰昌苑】项目的市场可行性进行了较为全面、系统、详实的研究。 报告以国家宏观经济环境为出发点，依次论述江西省、贵溪市的经济发展状况、房地产开发的最新发展态势，从宏观层面系统把握总体市场环境。在此基础上，报告对贵溪的房地产市场现状和发展规划，以及未来市场需求进行了详尽分析，并通过对拟建项目基本情况及其优劣势的分析总结，得出了项目地块开发建设具有较高可行性的基本结论。 为进一步对拟建项目的可行性进行论证，报告对拟建项目的开发周期、平均房价水平，以及建设营运现金流量进行了初步预测，报告最后对拟建项目的经济价值、城市价值和社会价值进行了评估和总结。 第1部分 国家宏观经济环境 1.1 经济状况前景 2007年，我国国民经济继续维持高速增长态势，物价涨幅也呈加速趋势，固有的经济失衡、结构矛盾突出的问题尚未根本缓解，经济增长出现过热苗头。2008年，北京将召开奥运会、国家迎来改革开放30周年、适逢政府换届等，而面对的世界经济环境却是不确定性因素增多。经济增长面临加速滑坡的风险，有五个因素影响中国经济增长第一，美国次贷危机引发全球经济增长放缓，我国出口面临较大的下行风险第二，从紧的宏观调控政策和成本上升压力使国内投资增速逐步回落，先后爆发的自然灾害也给经济运行带来一定负面影响。??? 第三，房地产、证券市场波动对经济增长的影响。??? 第四，企业综合成本上升，中小企业融资困难。今年以来，原材料大幅度涨价，用工成本快速上升。为防止通货膨胀，政府实行紧缩的货币政策，２００７年６次上调贷款利率，年底银行基准利率比上年同期提高了１．３５个百分点，增长了２０％。尤其是紧缩信贷规模，中小企业融资相当困难。浙江部分地区的民间借贷利率已超过２０％。??? 第五，资源性产品价格扭曲，供给不足。在国际市场原油价格大幅度上涨之后，政府选择了给予成品油生产企业补贴的办法，维持相对较低的成品油价格。但由于补贴不足以抵消成本上升，全国普遍出现“油荒”。在国内原煤价格大幅度上涨之后，仍然维持相对较低的电价，导致五大发电公司全部亏损，有可能出现全国性“电荒”。广东目前已出现“开三停四”现象，部分企业重新启动自备发电机。“油荒”和“电荒”增加了经济运行成本，扰乱了正常的生产经营秩序，对经济增长的影响是显而易见的。　　从投资来看，投资需求近期虽有回落，但后期反弹压力较大。一是由于我国尚处于工业化、城市化加速阶段，京沪高铁等一系列重大基础设施项目开工仍将拉动投资增长；二是目前投资回报空间仍然较大；三是灾后重建会推动固定资产投资高速增长；四是地方政府换届基本完成，投资冲动仍然较强。总体来看，未来投资仍有较大反弹的风险，对投资仍应坚持总量控制，有保有压。　2008年国家金融政策将继续以谨慎为主，随着CPI、GDP的不断攀升，我们面临“泡沫”的威胁，所以，必须将其控制在合理的范围2008年将更多的在日常生活中得到体现。要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，将防止经济增长全面过热、防止明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。国家的政策调整，只是在调整我国的住房结构，使低收入、中低收入家庭的住房问题得到逐步解决，而并不压制房地产行业的健康发展，所以，在未来政策的变化，并不会直接影响房地产的发展，反而会使整个房地产市场变得更加有序、和谐。　　统计显示，5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%；增幅比去年同期提高4.4个百分点住宅完成投资6806亿元，增长35.0%。房地产开发施工面积和竣工面积分别增长24.9%和18.2%，增幅比去年同期分别上升4.1和1.3个百分点。从资金来源看，前5个月，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元