第14章 案例-华尔道夫酒店项目可行性研究.doc

第14章 案例 北京华尔道夫酒店项目可行性研究报告 （一）项目背景 现状台湾饭店设计建造于上世纪八十年代末期，90年代初投入经营，经营标准为老三星级标准，其落后的建筑标准和严重老化的内部设施已远远落后于地区环境的发展，不能够充分体现其区位土地利用价值。 现状台湾饭店设计理念已明显落后，不符合城市设计的要求，而且由于建筑标准的落后，目前酒店面临的一些结构性问题（如层高偏低，客房面积过小等）已经无法通过内部改造解决。 现状台湾饭店用地内的建筑密度过大（达到60%以上），而且建筑布局极不合理，造成相邻建筑间的间距过小，且酒店地下停车位不足（仅40辆左右）。因此使得现状台湾饭店用地紧张，具有一定程度的消防安全隐患；同时导致饭店客源定位低，经营业绩较差。因此，台湾饭店急需翻扩建。 （二）项目概况 项目名称：北京华尔道夫酒店 建设地点：北京东城区金鱼胡同5-15号（用地面积5,883.9 m2） 投资主体：中粮集团 投资金额：项目总投资为10.09亿元（其中其中南侧华尔道夫酒店主楼投资:7.82亿元；北侧四合院别墅: 2.272亿元) 资金来源：银行贷款6.56亿元（65%），股东筹措3.53亿元（35%） 主要建设内容：项目总建筑面积43,300 m2，包括1栋12层的主体建筑、建筑高度50m（34,200 m2）；2座四合院别墅(9,100 m2)。 主要财务指标: ROIC 7.95%（十年平均）、ROE 10.96%（十年平均）、EVA 0.26亿元(十年平均)、EBITDA回报率 12.71%（十年平均）； 投资回收期为10.04年 （三）项目建设方案 北京华尔道夫酒店 台湾饭店现状 用地面积（m2） 5,883.9（酒店主楼用地3,663 m2；四合院别墅用地2,220.9 m2） 5,883.9 总建筑面积 (m2) 4.33万（酒店主楼建面3.42万m2；四合院别墅建面9,100 m2） 3.03万（主楼建面23,808 m2；附楼建面6,516.2 m2） 地上建筑面积 (m2) 2.38万（酒店地上建面22,200 m2；四合院别墅地上建面1,600 m2） 2.06万（酒店地上建面17,731 m2；附楼地上建面2,869 m2） 地下建筑面积 (m2) 19,500（酒店主楼地下建面12,000 m2；四合院别墅地下建面7,500 m2） 9,724（酒店主楼地下建面6,077 m2；附楼地下建面3,647 m2） 建筑容积率 4.04（酒店主楼容积率6.06；四合院别墅容积率0.72） 3.5 绿地率 25% 建筑高度 (m) 酒店主楼建筑高度50m；四合院别墅建筑高度7.9m 主楼建筑高度40m；附楼建筑高度18m 建筑层数 最高12层 客房数 174间+2套四合院别墅 292间 机动车停车位 (辆) 地下停车位280个 地下停车位40个 （四）项目战略意义 1. 现有台湾饭店设计理念明显落后，酒店面临的一些结构性问题，如层高偏低，客房面积过小，建筑密度过大（达到60%以上）等。且酒店地下停车位不足（仅40辆左右），由于上述等原因使得现状台湾饭店用地紧张，具有一定程度的消防安全隐患； 2. 项目地块处于北京市核心商圈位置，资源极为稀缺，通过拆除新建可有效发挥该地块的商业价值； 3.项目符合酒店事业部发展战略，通过引入国际知名酒店管理品牌，提升酒店事业部竞争力，增加中粮集团优质持有型物业的面积； 4.项目可进一步提升中粮集团品牌形象，扩大社会影响力； （五）市场分析 1. 北京旅游行业收入增长率在一线城市排名首位 北京作为中国的政治、文化中心，拥有深厚的人文底蕴和众多历史古迹；同时，因为其独有政治地位，会议市场也一直居于同类城市前列；2008年旅游行业收入增长率在京、沪、深、穗等一线城市中排名首位。 主要旅游城市行业收入增长情况（2008） 2. 近年来北京国内外客流量均保持持续增长 在2002年至2007年期间国际访客以年均7%的速度强劲增长；(其中03年受非典影响；08年受奥运会期间的旅游限制及国际经济环境影响有所下降)。并且构成北京旅游市场主体的国内访客在2008年之前保持健康增长的趋势。（如下图所示） 3. 北京星级高级酒店供给增幅将保持在年均10% 据STR Global发布的09年9月亚太区新增供给情况报告显示：北京预计新增高星级房间数6,267个，在建客房数量4,388个，紧随上海和新德里之后位列第三。2004—08年，五星级酒店客房供应量年均增长11%；08年有7家五星级酒店开业，提供约3,300间新客房，增长16%，达到约24,230间。2004—07年，五星级酒店市场平均房价保持着较强增长，年均增长达到9%；同时，入住率基本稳定在69%左右。08年五