土地估价师考试——按估价书分二三部分笔记.docVIP

第二门《理论方法》 第三部分地价理论 一、土地价格的概念（重要） 地价内涵：土地经济价值的反映，高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。 外延：是购买土地的权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。 我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。 主要特征:1权益价格2不由生产成本决定3主要由土地需求决定4呈上升趋势5具有明显的地域性地价类型:1按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格 2按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 3按政府管理手段分类：申报地价、公告（示）地价等 4按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 5按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格 7按价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 8其他一些划分方法形成的土地价格 我国地价主要类型：1基准地价（反映整体宏观调控）2标定地价（具体管理）3交易最低价或期望价参考的交易评估价4成交地价（现实价格）5以上4种衍生的出让、税收、资产核算等方面使用的地价。 地价理论发展历史：19世纪末.英.马歇尔在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应-成本分析地租地价，提出地价是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定——均衡价格理论和古典经济学家的地租地价理论共同形成现代土地价格评估理论。收益法、市比法、成本法是三大基本方法。 二、土地价格影响因素（全面了解） 主要地价影响因素的作用规律：1一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响；2区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响；3个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。 不同用途地价影响因素的特点：商业：营业环境和收益状况；居住：环境优美；工业：交通运输和水、电。 主要地价影响因素：A一般因素：1行政因素（土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、行政隶属变更）2人口因素（人口密度、人口素质、家庭人口构成）3社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程）4国际因素（国际经济状况、国际政治因素）5经济因素（经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动、利率水平）B区域因素：1繁华程度2交通条件3基础和公用设施条件4环境质量（人文、自然）5城市规划限制（利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制）C个别因素：1面积2宽度3深度4形状5坡度6宗地基础设施条件7宗地临街状况8城市规划限制（容积率、高度、密度、宗地用途）9土地使用年限。 三、地租理论（马克思） 地租概念：直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。（经济报酬：1契约地租-商业地租-租金2经济地租-理论地租=收入-成本=纯收入） 马克思地租理论：资本主义地租是私有制为前提，特点在于土地所有权和使用权的分离 （1）级差地租-1—肥沃高位置好、2—连续增加投资（2）绝对地租：形成原因是土地所有权的垄断（3）垄断地租（4）矿山地租（5）建筑地段地租（基础是农业地租；也存在级差地租；垄断地租占明显优势） 新古典城市地租理论：阿兰索——设施的水平、设施建设的投资方式、设施的质量——地价曲线是一个起伏的、有不连续的折线——区位平衡——空间为模型的一个核心。 地租与地价的关系：地租的存在是地价的前提。地租收入决定土地的价格。土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。 地租理论在土地估价中的应用：绝对地租是地价存在的根源；级差地租的存在是决定地价高低的主要因素；垄断地租是导致特殊地段土地及价格高的主要原因。评估时，以地租理论为指导，据级差地租和垄断地租的特点分析位置和物质经济条件，准确评估。 四、区位理论（考点不多，代表人物和观点） 区位的定义：综合概念，地球上某一个事物的空间几何位置，地理要素与人类社会经济活动之间在空间位置上的反映。 区位的实质：自然、经济、交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 影响因素：A社会经济因素：1繁华程度（商业集聚经济效益和繁华度、高级商务金融集聚程度）2交通状况或通达程度（道路功能、宽度、网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况）3基础设施（直接）和公用设施（间接）的完备程度4人口密度B自然因素：1地形坡度2土地承载力3洪水淹没及排水状况4公园与绿地5环境质量C行政因素：主要是城镇规划。 几种主要的区位论： 农业区位论—德.冯.杜能《孤立国》世界第一部区位理论的古典名著——杜