2010年房地产估价师案例与分析重点预习3.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 要求考试掌握本章内容。 二、内容讲解 第一章　房地产估价文书写作 第一节　房地产估价文书概述 （） 依据《房地产估价规范》附录第A．5，在估价的假设和限制条件中，要说明：①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调查的资料；③估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件。 ［1-4］ 估价的假设和限制条件 1．本次估价的假设前提 （1） （2） （3） （4） （5） 2．未经调查确认或无法调查确认的资料数据 （1） （2） （3）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。 3．估价中未考虑的因素及一些特殊处理 （1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。 （2）估价结果未考虑未来处置风险。 （3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。来源建设工程教育网 （4）估价对象T25—T28型住宅楼和T11—T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。特提请报告使用人注意估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》（××规建函［××××］××××号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。 4．本报告使用的限制条件 （1）本报告仅为委托人提供估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，不作它用。 （2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。 （3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。报告所称“市场价格，是指估价对象在保持现有用途并正常开发完成，取得预售证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告书所确定的评估目的而提出的公允评估意见。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。 （六）估价结果报告的写作 根据《房地产估价规范》附录第A．0．6，估价结果报告应记载以下事项：⑴标题；⑵委托人；⑶估价机构；⑷估价对象；⑸估价目的；⑹估价时点；⑺价值定义；⑻估价依据；⑼估价原则；⑽估价方法；⑾估价结果；⑿估价人员；⒀估价作业日期；⒁估价报告使用期限。来源建设工程教育网 1．标题 估价结果报告的标题通常为“房地产估价结果报告”。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有估价报告编号并要与封面上的估价报告编号一致。 2．委托人 估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。 3．估价机构 估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所，以及估价机构的资质等级。 4．估价对象 概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，四至，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。 对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确，最好按照区位状况、实物状况、权益状况相应的顺序进行描述。 5．估价目的 估价目的就是指每宗房地产估价是为什么服务，即估价报告的具体用途。具体包括估价理由和作业范围，估计何种房地产权益的何种价值，或进行何种有关房地产投资决策分析和咨询服务，具体估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下： （1）