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2012物业管理师:大型企业物业资产管理 物业资产是企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一。英国近年一份对800家大型企业的调查显示，物业资产占企业总资产规模的30%。65%的澳大利亚公司和49%的欧美公司拥有自己的物业资产。但同时，这些资产的使用和管理常常被中高级管理人员置于市场营销、财务管理、信息技术等之后，在一定程度上影响了企业和投资者的利益。 一、企业物业资产及其管理 （一）企业物业资产 企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。 在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目： （1）建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。 （2）在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。 （3）土地：用于生产的土地费用。 （4）租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。 （5）自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。 （6）其他：无法归人上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。 当然，不同国家的会计准则和处理方法不同，据此确定的企业物业资产也有一些差异。 （二）企业物业资产管理 随着经济全球化和信息技术革命的推进，许多企业因联合、并购、重组及财务危机等进行了战略和结构调整。在调整的过程中，企业物业资产管理的作用和地位受到了特别的重视。 企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。 在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。 企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带来增值： （1）经营和管理过程知识； （2）规模经济（获取产品和服务）； （3）使用和管理房地产及服务上的结盟； （4）稀有的专业技术知识的收集； （5）信息的机密性和可得到性； （6）正式和非正式网络； （7）风险共享； （8）行动和转变； （9）以竞争价格提供高质量服务； （10）战略规划、预期与创新。 企业物业资产管理对企业的经营发展有重要的作用。一方面，当企业的竞争优势不再过分依赖市场定位时，就会更多依靠对企业内部特有的资源和潜在能力的开发；另一方面，成功的企业应该能够通过管理和调控自身资产来创造或获取有价值的资源，并使其他企业难以效仿。二、大型企业物业资产管理 大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此物业资产管理是整个企业发展战略中的重要内容。企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略，又对企业的发展战略产生重要的影响。但当这些物业较为分散时，很难建立统一的管理和评价标准，于是，企业就很可能忽视物业资产的管理。因此，需要重新思考物业资产管理的方法和步骤，以便帮助企业优化企业规模、业务活动及产出之间的关系，从而推动企业获得长远并可持续的发展。 大型企业物业资产管理包括如下内容： （一）编制企业物业资产清单 没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。另外，物业资产清单不只是一个包含了企业物业资产的文件夹，通常，物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。 企业通常是在考虑出售、租用或者开发某种物业时，才紧急搜集相关信息。而一个好的物业资产清单，不只是为决策提供数据，还是一个战略规划的工具。高级执行人员可以通过物业资产清单来决策考虑需要关注的物业项目及这些项目的重要性。 企业如果没有这样一个物业资产清单，就会丢掉一些机会。通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000m2时，就应该编制物业资产管理清单。是否拥有编制物业资产清单的能力，与企业的规模和业务活动无关。当然，编制过程中所需要的时间和资金会随着企业的不同而有所不同，这要取决于企业的类型和记录信息的属性，大多数的企业都可以轻松完成这项工作。 一个编制完整的物业资产清单的过程，会使管理者的注意力集中到企业物业资产的现金价值中。对物业资产的价值评定就可以应用投资分析方法，这样，管理物业资产的过程就可以像对待一般资产的租户一样，对使用部门收取市场租金。 （二）设定管理目标 有些非房地产领域的专家强烈要求执行人员从经济角度管理企业物业资产，争取利润最大化。但物业资产是否需要作为投资，并不取决于管理人员是否想从房地产中获得利润或者简单的限制费用，而取决于企业的整体发展战略。通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。但现在的问题是多数企业既没有把物业资产作为费用中心也没有作为利润中心，而将物业资产仅仅视为生产资源。 那些对物业资产设定了清晰的管理理念的企业，既可以控制成本、获得