2007年全国土地估价师资格考试考前师资培训班 6-7.pptVIP

农用地基准地价评估的技术路线 样点地价平均法 在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价 定级指数模型法 在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价 基准地块评估法 通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价 农用地基准地价修正法 根据农用地基准地价评估技术路线、结果等不同，有三种情况： 系数修正法 与城镇基准地价系数修正相同 定级指数模型评估法 是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法 基准地块法 采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。 《农用地估价规程》（TD/T 1006—2003） 十、确定土地价格方法 （一）考试目的 测试应试人员对在试算价格的基础上确定土地评估价格的方法的理解与掌握程度。 （二）考试基本要求 掌握：确定土地评估价格的基本步骤； 熟悉：地价确定各步骤的方法及要求。 （三）考试范围 1、地价确定的步骤 （1）估价过程检查 （2）不同方法估价结果分析 （3）估价值调整 （4）适应性分析 （5）准确性分析 （6）估价结果确定 2、地价确定各步骤的操作方法及要求 THE END 土地价格内涵 规程的解释 土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格。 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格内涵 地价定义 说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整。 总结：评估地价是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格。 这种定义与地价构成的关系 关于土地开发程度设定 无法确定宗地内外 宗地外的设施远离宗地红线，即宗地外也有部分设施是由企业建的 宗地红线内外的开发程度不一致 红线外比红线内低 红线外比红线内高 红线内外都有，但并不相连 企业重组中大厂套小厂——开天窗 土地开发费确定 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费。 根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。 关于土地开发程度设定 地价影响因素 一般因素：在一定行政区域内起同样的作用 土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、行政隶属变更、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素等 区域因素：决定同一区域内的价格水平的因素 区域繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等 个别因素：决定宗地的个别价格水平 宗地的面积、宽度、形状、坡度、基础设施条件、临街状况、城市规划限制、土地使用年限等 划拨土地使用权价格 划拨土地使用权是否有价格？ 有偿、无偿、低偿的关系 无偿是否表示无价 政策依据 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发[2001]44号） 为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产 划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益 划拨土地使用权价格 城镇土地估价规程 划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等 运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响 划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格 因此： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-出让金 但实践中此公式不能一概而论，需区分具体情况 承租土地使用权价格 承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地权利。 国家将国有土