地产估价.pptVIP

* 估价的本质 有误差但应在合理范围内 估价的准确性 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值 所有的评估都会有误差 不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较 是一门科学，也是一门艺术 * 估价的基本要素 估价当事人 估价师、估价机构 委托人 估价目的 一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途 不同的估价目的影响估价结果 房地产在买卖、抵押前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”，有租约限制的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行评估，就应考虑租赁合同中约定的租金与市场租金的差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的房地产。如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价 * 估价的基本要素 估价对象 估价客体，本质上是权益 估价时点 一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间 价值类型 同一估价对象有不同的价值类型 市场价值与非市场价值 市场价值满足5个条件 * 估价的基本要素 估价方法 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的 如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用 如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益 * 小结 地产的概念与特性 地产估价的内涵与本质 地产估价Real Estate Appraisal 严金海 jinhaiyan@xmu.edu.cn 厦门大学公共事务学院 厦门大学 Xiamen University 2009-2010学年第二学期课程 * 课程目的(Objectives of the Course) 理解房地产对象及其价格形成的特质； 掌握市场法、收益法、成本法、假设开发法等地产评估的基本原理和方法，了解我国地价估值体系和基准地价修正法、路线价法的原理和应用； 了解评估工作的流程和评估报告写作的基本要求策 * 课程大纲(Syllabus) 第一章 绪论（2学时） 第一节 地产的概念、分类和特性 第二节 地产估价的含义和本质 第二章 地产价格的形成及影响因素（4学时） 第一节 地产价格的形成 第二节 地产价格的特征 第三节 地产价格的影响因素 第三章 地产估价的原则与程序（2学时） 第一节 地产估价的原则 第二节 地产估价的程序 第三节 估价报告写作规范 * 课程大纲(Syllabus) 第四章 市场法（2学时） 第一节 基本原理 第二节 估价步骤 第三节 举例 第五章 收益还原法（4学时） 第一节 基本原理 第二节 报酬资本化法的公式和应用 第三节 净收益的求取 第四节 还原利率的求取 第五节 举例 * 课程大纲(Syllabus) 第六章 成本法（4学时） 第一节 基本原理 第二节 基本公式及因素说明 第三节 建筑物重新购置价格的求取 第四节 建筑物折旧的求取 第五节 举例 第七章 假设开发法（2学时） 第一节 基本原理 第二节 公式及应用 第八章 地价评估（3学时） 第一节 城镇基准地价评估 第二节 路线价评估 * 课程大纲(Syllabus) 第九章 不同类型地产评估（3学时） 第一节 住宅地产评估 第二节 商业地产评估 第三节 工业地产评估 第十章 特殊目的地产评估（4学时） 第一节 拆迁评估 第二节 抵押评估 * 课程要求 考核 平时作业（40%） 期末考试（60%） * 参考书目 曲卫东，叶剑平，房地产估价，中国人民大学出版社，2009年 柴强，房地产估价，首都经济贸易大学出版社，2008年 美国估价学会，不动产估价，地质出版社，2001年 * 第一章 绪论(Introduction) 第一节 地产的概念、分类和特性 第二节 地产估价的含义和本质 * 1.1 地产的概念、分类和特性 * 地产是什么? 地产是指土地及定着在土地上的建筑物和其它附着物的总称。 它是实物、权益和区位的结合体。 * 土地、建筑物、其他附着物 * 地产的实物 * 地产的实物 * 地产的实物 地产 居住地产 综合用途地产 别墅 公寓 商业地产 工业地产 非居住地产 其他 特殊物业 * 地产的权益 基于地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits） 完全所有权 最高级别的权利：占有、收益、处分、继承…… 也要受法律、城市规划等的限制 部分权利 所有权 使用权 抵押权 租赁权 地役权 * 地产的权益 权利束理论 * 地产的区位 位置，位置还是位置 * 地??? 段：蛇口中心，国际风情 交??? 通：周边20线巴士，紧邻地铁二号线，西部通道 15分钟轻松来往香港 公??? 园：四海公园，近在