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Unit of measure * 资料来源： 嘉德信投资. 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ CONFIDENTIAL Document Date This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey & Company. This material was used by McKinsey & Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 房地产项目评估方法 目　　录 １、房地产项目评估的意义 ２、房地产项目的特点 ３、房地产项目评估的程序 ４、房地产项目评估的基本方法 ５、国际标准财务模型结构 ６、财务模型的重要分析参数 ７、案例分析：子悦台项目收购财务模型 ８、有关土地成交天价的讨论 指导项目投资，控制项目风险 项目运作过程的真实表现，挖掘项目的最大价值 有关项目所有数据的浓缩 房地产项目评估的意义 受宏观经济政策的影响大 地域性强 　投资周期较长 资金需求量大 房地产项目的特点 品牌影响力明显 房地产项目评估的程序 成本 价格 周期 １．了解区域经济走势： 　金融政策　 　税收政策 　建筑材料价格 　工资水平 　居民消费能力等 ２．熟悉项目： 　　　项目概况 　　　　　项目市场定位 　　　资金来源 　　　　开发商品牌 　　　　配套资源等 ３．市场调查： 　　　同片区 的项目 　　　同类型 的项目 合适方法 房地产项目评估的基本方法 基本方法 适用范围 适用房地产项目 计算公式 市场比较法 公开市场，有大量可比的成交案例 住宅单元，住宅单价，写字楼，小商铺 V= f1.V1+f2.V2+…+fn.Vn 收益现值法 项目的收益可以预测，如租金，经营利润等 商业物业，酒店 V= (a/r)*(1-1/(1+r)^n) 假设开发法 通过增加投资可以增加收入的项目 土地，在建工程 V=S-V1-I-P 重置成本法 市场不活跃，市场上缺乏可以比较的案例，而且收益不易预测 图书馆，公园等公益性物业． V=VL+VB 财务模型 投资期长，投资额大的项目 土地，在建工程，酒店，商场，不良资产包等 NPV=R.I1+R2.I2…+Rn.In 国际标准财务模型结构 模型假设 Assumption 息税前净收入 EBIT 税收 Tax 融资 Financing 资本金 Equity 现金流 Cash Flow 财务模型的重要分析参数（一） 内部回报率 IR 银行利率 债券利率 行业基准 收益率 其他投资机会的 内部回报率 折现值 NPV 折现率 财务模型的重要分析参数（二） 销售价格 开发成本 项目进度 财务杠杆 IR, NPV 敏感性分析 资金构成 项目的收购价格 ／土地价格 合理的销售策略 项目的 关键路线 * Unit of measure * 资料来源： 嘉德信投资. 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ CONFIDENTIAL Document Date This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey & Company. This material was used by McKinsey & Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. 地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ *