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一、合同的原则 1、公平、合理原则 2、诚实信用原则 3、物权优先原则 4、意思自治原则 二、主要的法律法规 （一）法律 《物权法》是规定有关物权的设立、变更、转让、和消灭：不动产登记；业主的建筑物区分所有权及共有关系；建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等有房地产交易有关。 预告登记制度当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《房地产法》规定了房屋的预售条件。 （二）行政法规 《建设工程质量管理条例》规定了建设、勘察、设计、施工、监理单位的质量保修责任。 《物业管理条例》规定业主、业主大会、业主委员会和物业公司的权利和义务、物业活动管理的规则。 （三）规章 《商品房销售管理办法》对相关的销售条件做出规定。首次规定了房屋买卖合同面积和产权面积不一致时的处理。 “未做说明的，实际交付的商品房应与样板房一致”在司法实践中广泛采用。 《房屋权属登记管理办法》 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定了商品房销售面积的计算办法，并对公用建筑面积的构成进行了明确的说明。凡是独立使用空间销售或出租的地下室、车棚均不属于公用建筑，作为人防工程的地下室也不计入公用面积。 最高院司法解释 《最高人民法院关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》 《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》 【2003】7号 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 三、房屋买卖合同主要问题 1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效 2、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 3、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 4、认购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 5、登记备案不是商品房预售合同的法定生效条件。 6、违约加倍赔偿原则可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 7风险的转移。占有为标准。 8、面积与实际面积不同时处理方式:正副3%内多退少补，正3%以外的不补房款，负3%以外的双倍返还房款。 9、合同解除权除斥期间。催告之日3个月，或者解除权发生一年。 10、违约金过高调整为损失的130%。，过低时上调为100%。 四、房屋买卖合同成立与效力 （一）1、《认购书》确定了房号、价款等具体条款的，视为双方房屋买卖合同成立。定金和预付款的区别。 2、买卖不破租赁的原则，出售前订立的租赁合同继续有效。 3、设立抵押的房屋，未经抵押权人同意，不得出售，如出售人未将抵押权情形告知买受人，买受人可以主张合同无效。 （二）合同无效原因：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益时， 2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益时，合同无效。 3.以合法形式掩盖非法目的情况下，合同无效 4.损害社会公共利益的合同当然无效。 5.违反法律、行政法规的强制性规定的合同也是无效的。强制性规 可撤销的合同 效力待定的合同。设立抵押权后，抵押权人取得物权效力。所有人不能私自处分，但为了促进交易，法律规定如果受让人愿意代为清偿债务可以转让。 （三）断供问题 （四）停车位的归属。 停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （五）按揭合同的法律性质 “购房人以其在商品房预售合同项下的所购房产及权益向银行申请一定期限和金额的贷款的借款以支付开发商的房款，同时开发商亦为其贷款提供保证，银行经审查同意发放贷款，购房人逐月还本付息直至清偿后，从银行取回房产证并涂销抵押手续，终止抵押借款关系等一系列法律行为的总称。” 英美法中按揭称为“让与担保”，债权人称为按揭权人，让与财产权利人即按揭人。 五、与建筑商之间的工程建筑施工合同 1、工程款结算问题 合同结算文件中一般具有答复期限条款，如收到之日起约定时间到期，按照约定条款处理 2、合同有效问题 对于没有资质和没有按照招标要求招标的，属于无效，但工程验收合格的