踩盘报告——广东沿海城市知名房地产楼盘新光·御景山样板房.docVIP

踩 盘 报 告 楼盘名称 新光·御景山 开盘时间 2010-9-18 开 发 商 珠海市新光置业有限公司 楼盘地址 珠海市吉大景山路中段 占地面积 4万平米 建筑面积 16万平方米 容 积 率 3.0 绿 化 率 38 % 建筑类别 酒店塔楼、住宅高层/超高层 装修状况 5000元/平米豪华精装 户 　 数 510 户 户型状况 82㎡-203㎡的2房至5房 踩盘户型 37层楼王单元的208㎡ 和175㎡户型 房 价 均价19000元/平米 折扣优惠 多交5万获赠车位或奔驰A160 踩 盘 分 析 客户接待 接待服务不佳，态度冷淡，礼貌不够，未主动介绍楼盘在售情况也未主动询问客户需求。在获悉客户想要参观楼王单位之后也未提供贵宾级的服务。 看楼讲解顾问亲切随和，基本能回答客户提出的问题，但离去拿安全帽时间过长，期间也未安排其他人员主动跟进服务，错过了形象宣传和客户关系搭建的良好时机。 售楼部布置 有沙盘，无户型展示模型。 面积较小，有一定分区，装修档次一般，色彩较陈旧，与“城市豪宅”“高端大盘”的定位宣传不符。 参观流线 楼王单元宣传名为“御玺”——意为尊贵奢华独一无二。楼王样板间设置于35层，意为居高临下，望山观海，匹配王者风范。然而整个参观过程并未享受到王者待遇，更遭遇高空惊魂。 参观样板间需要进入施工现场，参观线路与施工线路共用，未设置单独的客户参观通道，无任何指引和安全文明标识。客户搭乘施工提升架，环境恶劣，而且提升过程中多次断电滞留高空长达数分钟，最终仍未直达样板间楼层，客户只能爬楼梯穿越施工区域才到达样板区。客户不仅看楼赏景的心情全无，更在担心自身安全的同时严重质疑开发商的管理水平和楼盘品质。 户型结构 框剪结构。208㎡ 户型和175㎡户型均为四房二厅三卫。二梯二户，电梯间可归单户使用。 格局方正，正南北，各空间尺度较大，208㎡ 户型客厅开间和观景阳台达7.2米。 亮点：区别于卧室的台阶飘窗，书房设计为落地飘窗，该区摆放书桌椅，既有良好的采光和视野，也将空间利用最大化。 不足：1、室外空间单一，虽然高层南可观山海、北可看园景，但阳台等室外空间过少，身居宅内难以充分接触外环境。 2、208㎡ 户型主人房卫生间过小，布置拥挤，在原本不大的空间内塞入淋浴房、浴缸、马桶和洗手台，淋浴房空间特别窄，使用极不方便。 装修分析 宣传为5000元/平米、世界500强品牌豪华精装。 整体感觉：缺乏精致奢华感，整体设计品位不高；大面积使用高档材料，价格不菲，但过多的堆砌高档材料和复杂工艺反而显得臃肿和不协调；装修水平未能体现豪宅品质。 天花：刻意制作过多的线条和凹凸造型的吊顶，相当费工，但工艺水准不高。 墙面：墙纸选择档次低，色泽和图案未能营造豪宅的品质感和居家的温馨感。墙面大量使用昂贵的天然石材做背景墙和压线，制作复杂，但缺乏实用性和美感。 地面、窗台石、台面石：全部使用天然石材，但材料色泽和纹理的选择不合理，波打线比例不当，整体感觉档次不高。 制冷系统：仅在客餐厅和书房设置了风管，其他房间均是独立挂机，与豪华精装档次不符。 门窗：铝合金门窗据悉为1000元/平米，但感观效果与高价格有差距。房间木门套均采用天然石材做门脚座，颜色材质与木门套不一致，感观效果不好。 灯具：房间吊灯位置不妥，多数设置在床尾靠墙边的天花处，不美观也不利于供光。 家具：橱柜、衣柜选用高档品牌，但设计款式和颜色纹理选择与豪装不符。 软装饰：过多堆砌饰品，品质不高，档次不够。 总 结 楼盘的整体形象塑造和品质的展现体现在以下各个方面： 1、销售人员的素质培养和服务意识的提高； 2、销售中心的布置与装修应与楼盘定位一致； 3、参观流线的设计应安全、便捷，与施工流线区分开，做好标示与指引； 4、现场样板房的设置首先应满足安全便捷到达的要求，再考虑选择适宜最佳展示的位置，如景观良好、视野开阔、楼间距大等特点； 5、户型设计应以人为本，考虑功能使用和空间利用最大化，考虑人体工程学的需求。 6、装修设计对品位的要求较高，应注意提高我们自身欣赏水平。高档次豪华装修应注重材料档次的选择和合理的搭配，不能单纯追求贵重材料和复杂工艺的堆砌，应在诠释设计品质的同时注意成本的控制。 踩盘时间 2011-8-15 报 告 人 附：楼王单元的208㎡ 和175㎡户型图 四房二厅三卫 建筑面积约208㎡ 四房二厅三卫 建筑面积约175㎡ 1