房地产行业基本概念与内部流程.docVIP

房地产开发基本概念与内部流程 一、房地产开发的概念与特点 1.概念：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设 施、房屋建设的行为。 2.特点： （1）位置固定性或不可移动性 （2）寿命周期长 （）适应性 （）各异性 （）政策影响性 （）专业管理依赖性勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分：行政审批部分 一、选址定点阶段。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段。 三、初步设计和施工图设计审查。 四、规划报建图审查阶段。 五、施工报建阶段。 六、商品房预售许可阶段。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段。 第三部分：房地产项目权属初始登记阶段 第四部分：房地产公司项目开发的内部工作流程 房产项目开发的过程是个非常复杂的过程，复杂的原因是涉及到的政府部门太多，与公司内部所有的部门都有关，项目开发过程都有严格的时间节点和顺序流程，现把这一套经过整理的程序及业务流程简要讲解。 我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注 项目 前期 阶段 项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。 ? 项目选址方案 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 项目 准备 阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等； 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 建委（建设局） ? 项目征地、报建、招标 土地、环保、消防、人防、 规划、建设等行政管理部门 ? 项目 施工 阶段 组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建设局 ? 项目 竣工 验收 阶段 验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 ? 资料整理归档 ? 建设档案馆 内部资料室 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 房地产管理局 ? 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 ? 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 ? 项目部 ? ? ? 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 ? 项目部 ? ? ? 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 ? 项目部 ? 研发部 工程部 ? 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 ? 项目部 ? ? ? 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 ? 项目部 ? 研发部 ? 土地 价值 初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 ? 项目部 ? ? ? 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 ? 项目部 ? ? ? 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 ? 项目部 ? 销售部 ? 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） ? 项目部 ? ? ? 市场深度调研 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研。 项目部 ? 销售部 研发部 ? 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 研发部 ? 销售部 项目部 工程部 ? 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分