2011年6月伟业顾问廊坊国瑞城项目营销策略.ppt

南向卧室 南向卧室 书房 家庭室 2-联排户型建议 案例分享-紫藤堡端户型 二层3个卧室设计，其中2个卧室朝南，有书房、家庭室等。 豪华阳光主卧设计，私密性良好，功能区域划分明显。 公共空间设置小家庭室，利用率高。 整体定位｜核心产品建议 3-双拼户型建议 双拼产品 地上建面：249.14平米 首层面积：102.6平米 二层面积：78.82平米 三层面积：67.72平米 卧室 卧室 卫生间 卫生间 卫生间 卫生间 主卧区 客厅 一层双卧室设计，建议改为多功能厅； 开放式客厅设计，满足社交需求； 二层通道面积小，空间使用率高； 二层主卧紧挨两卫生间，受影响较大。重复设计，使用率低； 三层主卧区配套齐全，衣帽间略小； 未有足够储物空间。 整体定位｜核心产品建议 3-双拼户型建议 设计要点建议 一、面积区间建议： 1、面积区间为270-280平方米，与 小独栋产品拉开差距。 二、功能分区建议： 1、应有地下室，地上二层，地下一层，地下面积60-80平方米； 2、一层主要功能包括餐厅、家庭厅、中西厨、卧室； 3、二层以上主要功能包括主次卧室（3间）、家庭厅、书房； 4、适当增加储物空间； 5、可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等； 6、空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出功能优势。 整体定位｜核心产品建议 入户 入户 大露台 儿童房 3-双拼户型建议 案例分享-五矿万科欢庆城 环保式庭院，居住适度较高。7.2米超大面宽，6.7米餐厅挑空，大气通透。中西明厨设计，方正格局； 二层挑空处可灵活设计。儿童房加露台设计，给孩子健康温暖的未来； 独立主卧，南北通透。北向超大露台，打造创意空中花园。 整体定位｜核心产品建议 3-高附加值体现 通过赠送顶层露台、首层花园、下沉花园、飘窗等，打造高性价比的产品形象。 设置丰富的配套，满足客户居住、度假、休闲之需。 建议：高性价比市场形象 1-树立高性价比的市场形象，通过附加值，给客户心理暗示。 2-可通过与高尔夫、温泉等会籍合作的方式，国际学校合作的方式等提高性价比。 整体定位｜核心产品建议 Contents 1、项目解析 3、项目整体定位 2、市场研究分析 4、营销策略 2011年实现销售额5.4个亿 项目开盘实现销售率达到90% 营销策略|营销目标 营销策略 关键点1：充分蓄客，保证开盘胜利 诠释：足够的蓄客周期，确保客户量，保证开盘致胜，一鸣惊人，获取市场美誉度，消除客户抵制情绪。 营销策略 关键点2：有效控制面积和总价，高性价比产品启动 诠释：根据有效客户的购买需求，控制面积和总价，用高性价的产品打开市场和客户心理，赢取市场美誉度。 营销策略 关键点3：双案场设立，内外联动，集中发力蓄客 诠释：现场不具备开放条件，即设立市内案场先进蓄客。案场具备示范条件，双案场联动蓄客。 营销策略 关键点4：标杆产品、核心产品搭配销售，洋房产品集中去化 诠释：在产品推售节奏中，根据市场状况，合理配搭产品，以达到相互积压销售，以及立势与走量等不同产品市场形象的作用。 营销策略 关键点5：依托强势主题，快速树立项目低密、舒适的高端形象 诠释：充分发挥项目专属的资源优势，如高尔夫、温泉等，通过形象推广、事件营销、销售配合等树立项目低密、舒适的高端形象。 营销策略 关键点6：集中引爆，打造区域名片 诠释：项目开放前期节点集中投放，三大房产网络、业内杂志、平面纸媒、短信天天覆盖、活动周周举办（以老人孩子为主题），系列立体轰炸式投放。 营销策略 关键点7：精雕细琢，体验营销 诠释：给客户最为冲击和直接的视觉、心理感受。果岭体验区、温泉体验区、园林体验区，以及销售中心的包装，以及服务理念中均精心打磨雕琢，体验营销至上。 永定河孔雀城客户分析 访谈对象：营销主管 客户自然特征（职业、家庭结构、家庭收入、出行方式等）：客户多为成熟三口之家，35-60岁客户为主。市区客户多为西城、海淀、丰台和大兴客户为主。家庭月收入在5-10万元，拥有20万元以上的私家车一部。绝大部分客户均以再次改善为主，投资客户占了20%左右； 客户来源：区域分布上，城区客户占到90%。本地地缘客户占7%左右，以改善居住环境为主要目的。外阜客户占了13%，主要以投资为主； 户型需求：我项目户型种类较为丰富，大多数人是看重别墅的居住品质； 客户对产品的关注点：社区配套、区域规划、交通、产品和价格。 市场研究分析|区域客户解析 孙先生 / 购买孔雀城五期台地联排A户型（270平米） 城区改善型客户，自住 客户关注点：价格、区域规划、配套、产品 45岁左右，北京人，军人，三口之家，家住公主坟，在海淀区工作，家庭月收入5万元左右。 客户经济实力有限，没住过别墅，看重价格和项目周边生活、交通配套。 比较认可目