凤冈金港城项目价格定位报告_精品.pptVIP

凤冈金港城项目价格定位报告 Thanks！ 5，6号楼客户可接受价格 接受4000～4500元/㎡的客户占32％；4500 ～5000元/㎡的客户占56％ 5000～5500元/㎡的客户占10％； 5500元/㎡以上的客户占2％ 7，8号楼客户可接受价格 接受3000元/㎡以下的客户占28％；3000 ～4000元/㎡的客户占66％ 4000元/㎡以上的客户占6％ 客户疑虑 担忧经营前景的客户占30％；担忧市场消费力不足的客户占45％； 担忧无法保证投资回报的客户占15％；担忧步行街人流量不足的客户占10％ 客户总结 意向型客户较为理智，在同比周边项目后，会根据 实际情况做出选择 对本项目的价格观望态度尤显突出，若开盘价格合 理，则在消化意向客户的基础上有可能吸引部分观 望客户购买 工程形象未达到展示效果，无法刺激客户购买欲望 〖项目判研〗 由于凤冈县城人口3.8万人，工业相对农业产业不发达，消费者 经济承受能力较低，受众多宏观环境影响，本案价格提升空间不大， 通过对市场项目进行比较，对目前积累客户进行分析研究，港联站在 开发商的角度，为保证项目稳妥进入市场，保证项目操作的安全性， 我司根据各栋的人流动线、商业氛围、建筑特征等进行综合分析，并 结合港联经过市场操作可达到的预期销售目标， 建议实际收价格如下图： 〖一层商业价格计算〗 销售价格统计 / / 8338 合计　 5208 5000 532 8号楼 5208 5000 1100 7号楼 5417 5200 1093 6号楼 4688 4500 1360 5号楼 8333 8000 872 4号楼 4167 4000 248 3号楼内街2 4479 4300 243 3号楼内街1 8333 8000 960 3号楼沿街 11458 11000 780 2号楼 4271 4100 470 1号楼内街 10417 10000 680 1号楼 销售价格 价格 面积 位置 〖一层价格确定〗 根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目一层商业的最终价格如下： 发展商实收平均价格：6471元/平方米 平均销售价格： 6471/96%=6740元/平方米 （客户的平均折扣按照4%进行整体计算） 二层价格 〖二层价格定位依据〗 综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下： 客户反映 客户对本项目的接受价位 项目研判 对项目综合素质的把控 市场反馈 通过市场上同类可比项目比较加权修正 〖二楼商业意向客户数量〗 选择购买一楼商业门面的客户占98％，二楼商业门面的客户占2％ 选择二楼商业门面的意向客户合计3组 二楼商业门面客户可接受价格 购买二楼商业门面客户合计3组，其中接受1500元/㎡的客户占100％； 1500元/㎡以上的客户占0％ * 房地产E网 * 房地产E网 规范市场 把握风险 实现短平快运作项目 〖操作思路〗 首先在确保项目开发的安全性，制定严密的立项开发流程环节及监控措施，通过地产开发的利润最大化来实现策划的价值。 〖定价目标〗 成本 预期利润 发展战略 市场认同 销售进度 竞争对手 目标客户 〖定价考虑因素〗 ?总体市场经济基础较为薄弱； ?市场容量有限，竞争压力较大； ?项目地理位置优越，位于城市商业中心； ?前期销售时，展示效果对价格的支撑力度不够。 〖定价的原则〗 ?保证项目稳妥进入市场 ?项目不能一进入市场就受冷落 ?价格不能太高，也不能太低 ?把风险降低到能够把握的范围 〖定价方法〗 ?同类可比项目加权修正法 ?目标客户群的摸底调查研究 ?租金返推法 ?对项目整体价值的研判 住宅价格定位 〖住宅价格定位依据〗 综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下： 客户反映 客户对本项目的接受价位 项目研判 对项目综合素质的把控 市场反馈 通过市场上同类可比项目比较加权修正 〖市场比较法〗 通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修正，港联建议本项目住宅价格范围在750-800元之间比较为宜，但考虑后期本项目通过炒作价值提升，建议本项目住宅部分发展商实收价格可达到 800元/平方米 〖客户研究分析〗 其中接受750元/㎡以下的客户占20％； 750 ～800元/㎡的客户占70％； 800元/㎡以上的客户占10％ 购买住宅的意向型客户合