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论可行性研究报告的内容 陈景林2005年8月于北京 （一）项目背景与概况： 任何开发项目都是在一定的社会环境下实施的，这种社会环境本身就是开发项目的建设背景。要使开发项目取得成功，就必须研究社会环境，项目的开发目标必须与社会环境相协调。因此，项目背景与概况应包括以下基本内容。 ①项目背景综述，包括拟建项目所在地区房地产业发展的大趋势，社会经济发展的主趋势，拟建项目与城市规划及城市发展走向是否相适应，开发企业与政府部门、社会团体的关系是否有利于项目开发建设，，拟建项目周围工业、商业、文化、教育、卫生等相关行业的发展现状与趋势。 ②项目名称、投资商名称、开发商名称。 ③项目的地理位置，包括项目所在城市、区、街道、编号，项目周围原有建筑物等情况。 ④项目的性质与主要特点。 ⑤项目开发对经济社会发展的影响，即项目开发的社会、经济、生态意义。 ⑥可行性研究工作的目的范围和主要依据。 （二）开发区原状调查及动迁安置： ①土地调查 包括开发区各类土地面积及使用单位等。 ②人口调查 包括开发区总人数、总户数，需动迁的人口数、户数等。 ③建筑物调查 调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 ④企业调查 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。 ⑤各种管线 主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电讯管线的现状及规划和规划可能实现的时间。 ⑥其他地下、地上物现状 开发区内地下物调查了解的内容包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。 ⑦制定动迁计划。 ⑧确定安置方案 包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。 ⑨费用 动迁、安置、赔偿等费用估算。 （三）市场调查分析和预测： 对市场的调查和预测是可行性研究的一项重要内容，是全部研究工作的基础。房地产开发工作只有对市场做出比较清楚的判断以后，才能进行系列开发工作，因此，对该环节的工作应引起开发商的高度重视。 市场调查是对市场供求变化的动态、趋势及引起变化的各种因素进行的专门调查。市场预测是指通过对房地产市场的调查和对目前销售情况的分析、判断，以及对未来销售趋势的估计，做出对某一类房屋市场潜力的预测。 房地产市场调查是预测的基础，在调查过程中必须遵循准确性原则、及时性原则、系统性原则、针对性原则和经济效益合理原则。房地产市场调查包含大量的内容，其重点如下。 ①市场环境调查 包括国家的有关政策，如财政、信贷、税收、投资政策等；国家有关法令，如?城市房地产管理法?、?土地管理法?、?建筑法?、?环境保护法?等；经济形势，如国民生产总值、国民收入、城乡人均收入水平等；人口及其增长情况；消费结构和消费水平；家庭收入及居民存款额；教育程度、文化水平和职业构成；家庭人口构成、风俗习惯、审美观念等。 ②消费者调查 包括现有多少消费者需要购买房屋，消费者购买房屋的动机及其心里活动情况，消费者购买房屋的数量，消费者对房屋设计、质量、价格以及地段的要求，消费者的经济来源和收入情况，消费者的支付能力，消费者对本企业商品房的信赖程度和原因，对潜在消费者的调查和发现等。 ③市场情况调查 包括消费者对某类商品房的总需求量和饱和点；市场的销售发展趋势；本企业商品房在同行业中的市场占有率；本企业商品房在各个地区市场上的占有情况；还有哪些没有被开发和占领的市场可以开发占领；在哪些地区的市场中有较多的潜在消费者，可以增加商品房的销售量等。 ④价格调查 包括引起商品房价格变化的因素，房地产市场供应情况的变化，商品房需求弹性的大小，各种不同的定价对商品房销售的影响等。 ⑤广告调查 包括广告信息的选择和设计，广告媒介的比较和选择，广告代理公司的选择，广告效果的测定，广告计划和广告预算的拟定等。 （四）规划设计方案选择 ①市政规划方案选择 市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织。 ②项目构成及平面布置。 ③建筑规划方案选择 建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附开发规划详图。 （五）资源供给 ①建筑材料的