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多伦大市场”可行性研究报告 第一章：投资环境分析 一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景 2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是在人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预测看好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。 中国房地产业以经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产开发产业直接贡献的。 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的推动力。 1998年以来，中国房地产开发投资、施工面积、销售面积始终保持了年平均20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，以经达到了5.7%，在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一。已持续了50多年。 到2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米。年平均需净增12.4亿平方米。 二、多伦房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。 1.政府宏观政策指导 2004年6月。为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我区具体情况，各级政府相继出台《关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 2.政府出台房产政策，取消福利分房 自1995年，多伦县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也呈持续上升趋势。在很大程度上刺激了房地产业的迅猛发展。 3.气候环境影响，使用商品房可以解决集中供热 由于多伦县属于北方地区，每年有6个月气温在0度以下，原先住平房的居民，几乎是每家每户均要烧自制的土锅炉，既费人力又费物力，入住商品房之后，就可接通集中供热，解决了烧锅炉的人力，又减少了日常生活开支。（交集中供热取暖费比自烧锅炉要节约费用50%）。 4.人口城镇化，扩大了市场消费需求 多伦是一个文化古城，有着悠久的历史。自古以来就是南北商贸交通要塞和物资集散地。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来多伦县投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为多伦县商品房消费市场增添了新的主力军。 5.随着人均收入的增加。人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强 2004年，多伦县地区生产总值完成8.3亿元。比上年增长18.5%，全社会固定资产投资达到6.4亿元，增长64.9%。财政收入完成6500万元，比上年翻了一翻。城镇居民人均可支配收入达到5483元，增加了5%，农民人均纯收入达到1855元，增长12.6%。摘自（多伦县2005年政府工作报告）。 以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大。逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已经为期不远。 6.同类物业的市场情况 宝泉花园、龙泽花园、永春小区等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有本类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广，销售也逐步成熟，深入人心。 三、多伦县房地产消费市场的新机遇 1.外地企业的进入，增大商品房的需求 大唐、协鑫、超大、伊利四大集团相继在多伦落户，这些企业的广大干部职工急需在多伦县城区内购房入住。同时这些企业的入住多伦，也增加了大量的拆迁安置工作，因此外地企业的入住多伦，给多伦房地产业注入了新的生机。 2.银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行列，增加了市场的需求量。在银行按揭政策方面，这些消费者通常仅需支付相当于总房款的四至五成的首付款，即可提前入住，享有房产的所有权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 第二章：项目概况 一、建设地址 多伦大市场小区工程位于多伦县府前街，系多伦县原县政府所在地，南临多伦县府前街，是多伦县目前最繁华的商业闹市街，西接多伦县长途汽车站，是多伦县连接周边各县城区的枢纽地，东临阜财街。阜财街向北直通县文化广场，湿地公园。一条曲径幽幽的木桥，拉近了多伦大市场与政府文化广场的距离，在相当大程