10万平米社区商业市场报告2.docVIP

第二部分 区域商用物业市场情况分析 黄浦区是上海历史最悠久的城区上海近代商业的发祥地上海中心商业区的核心区域将位于市中心的黄浦南市区“撤二建一”，设立新的黄浦区，特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区和市中心现代聚居区全区面积12.41平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至2002年底，全区总人口数为63.22万人。老城隍庙中外旅游者的观光胜地2001年，区属商、饮、服销售(营业)就完成302．99亿元，同比增长8．6％；利润完成5．82亿元，同比增长30．4％；增加值完成31．91亿元，同比增长13．8％；社会消费品零售总额完成120亿元，同比增长3．3％。 【通海(中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。 区域主要商圈的发展情况分析 上海“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)南京路是上海近代商业的发祥地。1843年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称大马路。到了二十世纪三十年代，十里洋场的南京路已是蜚声中外先施、永安当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。地铁2号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点地铁2号线重构南京路商业态投入180亿元人民币东段依托外滩建筑群，展现“海上情怀”南京路东段的主体为外滩建筑群建成充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区中段围绕世纪广场，打造“都市时尚”伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整南京路商业结构的深化和多元化西段新型综合消费圈，筹划“明日之约”新世界综合消费圈21万一百商城万上海世贸国际广场万上海的城隍庙始建于明代永乐年间（1403年后），庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）和霍光（汉大将军博陆侯）。清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周围地区商贾云集，市场繁荣市政府从1991年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族传统的现代化大型旅游购物中心----豫园商城一期改建工程商场的营业面积由原来的1.8万平方米扩大为7.5万平方米，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。上海城隍庙的商业销售总额30多亿，净利1.25亿在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁画栋，具有浓郁的民族韵味。新建楼群仿明清建筑风格内部却是现代化的商场，其外古内洋的特色，能够与原有的景观和谐统一，相映成辉荟萃了上海老城隍庙地区的传统特色商品，历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊王大隆、丽云阁松月楼等）独一无二的特色专业户（如筷子店、手杖店等）充分反映了“名、特、优、精”的经营特色。大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走豫园商城欲在功能上再上台阶。黄浦区已将南起中华路、北到人民路的119公顷土地规划为豫园商城商业圈其中包括将5万平方米的庙前广场扩建为一个集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园”。二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城现代商业功能。长达8年，商业营业面积将从原来的10万平方米扩大到20万平方米 区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色 区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色，其主要标志为：商业覆盖率高，全境沿街门面约70％设商铺，构成商业繁华的景象；境内商业门类齐全，自然行业达150多种，包罗了吃、穿、用、玩等门类，涉及高、中、低等各种档次；专业特色街较多，有综合性商业街、生产资料专业街、文化用品街、时装街、美食街、装潢材料街等；名特色商店集中，大批商业饮食业长期在全市树名牌、创特色，形成了各自的经营风格，造就了一大批名特大企业。近几年经过考核认定境内有名特色商店265户，其中有百年老店、近代商业保留下来的名店，还有现代商业中涌现的大型购物中心。 区域商业设施历来在全市具有领先地位 区域商业设施历来在全市具有领先地位尤其南京路商业街，早于1882年首例使用电话。至1936年前，电灯、电梯、自动扶梯、机械收银机、冷暖气等商业设施均在这里首先应用。改革开放后，商业改造规模扩大，购物环境和商业设施日趋现代化，应用空调设备、安装自动扶梯、使用电子收银机、实行电脑管理、应用条形码计价的商店逐日增多。同时普遍改善橱窗陈设和灯光照明，相应地在南京路、金陵路、西藏路、外滩等地建设灯光夜市，使境内这一商业中心，在设施上开始与国际接轨，成为体现上海改革开放、繁荣兴旺的重要窗口。 区域商业经营状况参差不齐 市级商业中心整体经营状况较好，商业经营结构，形成特色各异的都市商业氛围市级区域商用物业的供求、区域分布和价格水平状况 鉴于本项目位于原南市区内，且不属于传统的区级商业中心，按照常规，其消