【精品】15000万元土地储备项目贷款调查评估报告.doc

目 录 第一章 借款人资信评价 第二章 项目基本情况 第三章 项目总投资及资金筹措评价 第四章 项目市场分析 第五章 项目经济效益及××偿债能力分析 第六章 银行效益及贷款风险分析 第七章 贷款担保分析 授信额度计算 项目总体评价 附表一：借款人基本情况表 附表二：项目基本情况表 附表三：项目投资估算表 附表四：项目资金来源与运用表 附表五：项目损益估算表 附表六：项目财务指标测算表 附表七：贷款偿还期预测表 附表八：敏感性分析表 前 言 XX市土地收购储备中心向农行XX市分行营业部申请土地储备贷款15000万元，用于收储位于××区××镇××村，即××新区规控图中K11、K12地块462.10亩土地。省分行房地产信贷部组织项目评估小组，于2009年6月对该土地收购储备项目进行了调查评估。 第一章 借款人资信评价 1.1借款人基本情况 1.1.1概况 XX市土地收购储备中心（以下简称“借款人”）成立于2002年6月，为XX市国土资源局下属的自收自支事业法人单位，原级别为科级，2003年6月，经市委常委会研究同意，将其升格为副县级事业单位。升格后的隶属关系、人员编制和经费形式不变。借款人已取得事业单位法人证书、组织机构代码证和贷款卡；借款人在XX市建行开立基本账户，在我行营业部和国家开发银行江西省分行开立一般存款账户。经测评，借款人2008年度信用等级为AA+级。 1.1.2法人登记情况 借款人事业单位法人证书号码为: 单位名称:XX市土地收购储备中心 宗旨和业务范围: 为合理利用土地提供规划服务,负责辖区内土地收购、储备与出让 住 所: XX市 法定代表人： 经费来源：全额拨款 开办资金：人民币4710.90万元 举办单位：XX市国土资源局 登记管理机关：XX市事业单位登记管理局 有效期：2009年2月11日至2009年3月31日（延期至2010年3月31日） 1.1.3组织机构及人员情况 1.1.4借款人主要职责 按照《XX市土地储备中心工作章程（试行）》，借款人主要职责为：一是依据市土地储备管理委员会确定的土地收购计划，对企事业单位需盘活调整的存量土地和其他增量土地适时进行收购储备；二是根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，为增强政府对土地的调控力度服务；三是管理和运作由政府依法收回的违法用地、闲置土地、没有确定土地使用权的国有土地，并纳入政府土地储备库；四是多渠道、多途径筹措资金，在市土地收购储备管理委员会的指导和监管下，加强与各金融机构和市财政部门的配合，管理、运作好土地收购、储备的资金；五是在市政府有关职能部门的协助下，做好储备土地开发，收购、储备土地的资金测算和招标、拍卖出让前的准备工作；六是搞好综合统计，定期向土地储备管理委员会报告运作情况和公布储备土地信息；七是完成市政府和市土地收购储备管理委员会的其他工作任务。 评估认为，该公司具备土地收储资格，借款主体合法。 1.2 借款人土地储备资金运作模式 根据江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行XX中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）和XX市政府制定的《XX市土地储备实施办法》(XX市人民政府第17号令)的有关规定，借款人财务实行独立核算、专户存储。土地储备资金实行收支两条线，按照“收入财政集中、支出财政监督、收益分宗核算、结余上缴国库”原则进行管理。 储备土地出让后，收入全部上缴市财政，对上缴资金中成本部分包括土地收购补偿费和贷款利息、规划编制、土地测量、土地房产登记、房屋拆迁、土地前期开发、收购储备工作经费、人员工资等相关费用，由市财政在5个工作日内核定拨付给储备中心。对于土地出让收入净增值部分的20%由市财政拨付土地储备中心作为土地储备发展基金。对因政策变化或经批准改变土地规划条件，储备公益事业、绿地、公共设施或基础设施建设用地而造成储备中心政策性亏损的，亏损部分由市财政局核拨。 1.3 借款人经营情况 2005年至2009年3月，借款人累计实物收储土地9692.42亩（其中2009年1-3月收储土地670.243亩）；累计出让土地550.43亩，累计实现土地出让收入103800万元。截至评估日，借款人可供出让的存量土地为9141.99亩。 1.4借款人财务状况 1.4.1主要财务数据 根据借款人提供的土地储备机构土地收储资产负债表反映，截止2009年3月末，该公司总资产348161万元，总负债203633万元，净资产141279万元，收入合计3249万元，资产负债率为58.49%。 1.4.2主要财务数据说明 1）