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青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告
一、项目概况及背景
青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路59号,2007年开业,2008年局部装修,酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司,是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之一。
青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约26800平方米(含临建),一期建筑16800平方米,地上十三层,地下二层,功能分布为:地下二层为酒店泵房、员工宿舍、员工更衣室、员工洗澡间和员工餐厅区,地下一层为中餐厅包房和中、西餐厨房以及冷库区,现外包经营,地上一层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十一层为客房部分。
客房区房间数206间(套),普通标间(80间)、高级标间(17间,房间配置电脑)、大床房(16间)、高级大床房(19间)、家庭套房(15间)、高级套房(26间)、行政套房(13间)、复式套房(15间)、CEO房(1间)、残疾人房(1间)、女士房(1间)十一种房间类型,因酒店是在公寓楼的基础上改造而成,所以同类型房间大小不一。
餐饮区,中餐厅(已出租)设有14间包房(其中地上一层有特大包房2间,小包房2个;地下一层1间22餐位大包房、1间16餐位包房、2间10餐位包房、1间8餐位包房、1间4餐位包房和4个6餐位包房组成)及可容纳200多人的零点大厅,在十二层、十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。
二期建筑约10000平方米,地上三层,地下二层,功能分区为:地下一、二层现在空闲,计划作为商铺出租,一层可与火车站地下通道相连,二层为会议室,三层为客房区,客房数34间,行政房7间、大床房21间、迷你房间6间。酒店停车位12个。
鹰谷万怡酒店的中央空调、厨房设备、电梯、锅炉安装时间是2007年4月26号。
二、经营环境分析
青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面,距离火车站100米左右,距离青岛标志性建筑——栈桥400米左右,距离百盛商城200多米,处于中山路商业圈辐射范围内,酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线,道路较狭窄,但公交车多,共30多路公交车在此经过,其中包括机场专线。
酒店周边小型招待所(客房数量在60间以内)主要集中在湖北路、河南路和泰安路,共约20家。酒店周边300米内,小型社会餐饮店众多,经营面积小,服务质量差,管理不规范。大型的商场有百盛、发达商厦、国贸商厦、东方贸易大厦等(高档名品)和华联(中、低档品牌),周围还有火车站地下小商品城、中山商城地下商业街、901小商品市场等(主要经营旅游纪念商品和低端商品)。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局、青岛市科协、青岛广电影视艺术专修学校等,周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景区、小青岛、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。
三、竞争对手分析
根据鹰谷万怡的规模和地理位置,我们选择了周边1公范围内具有一定代表性的酒店和餐饮进行初步对比,具体情况如下:
(一)酒店
序号 酒店
名称 距离 规模 房价
(门市价) 优势 劣势 1 加州风情大酒店 约200米 客房150套(其中80间全海景观景房市景商务房标准房海景商务房 2 青岛爱琴海商务酒店 约500米 商务套房、、标准房100余套阳光餐厅 3 青岛贝蒙特宾馆 约100米 客房80套
经营自助早餐,餐位数30 标间¥100 房价较便宜
地理位置优越 服务一般
设备设施较差
没有会议室 4 维多利亚广场 约50米 酒店式公寓(4-28层),中庭会所(3层)餐饮:二楼中餐厅、地下室第2层美食城停车位165个,地下143个,地上22个
(二)餐饮
序号 店名 距酒店距离(米) 人均消费水平 优势 劣势 1 勇丽美食海鲜城 100 30-50元 中高档装修服务菜品酒店中餐厅融海鲜、粤菜、鲁菜为一体。 日期 客房数量 平均入住率 平均房价 月均营业收入 年均营业收入 (元) (元) 2007年度 淡季 206 50% 219 676710 5413680 旺季 206 65% 339 1361763 5447052 总额 2008年度 淡季 241 50% 219 791685 6333480 旺季 241 65% 339 1593131 6372522 总额 平均年收入 (2)餐饮收入
年 类型 餐位数量(个) 时间段 上座率 人均消费(元) 月均营业收入 年均营业收入 (元) (元) 2007 西餐厅 200 午餐 10% 30 18000 216000 晚餐 20% 40 48000 576000 红吧 60 午餐 2% 40 4800 57600 晚餐 1% 50 3000 36000 总额
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