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托斯卡尼营销提案 禹州宏昌置业新区项目 序语 托斯卡尼案名释义： 1 起源：意大利中心地带风光秀丽的小城镇. 2 与本案欧式建筑风格 协调呼应. 3 取本案远离老城区处新区但非新区中央地带，闹中取静之优势. 表达人们对追求托斯卡尼般美丽风光与休闲生活的向往以及对人生的本我发现与感悟。 提升楼盘品位,体现生活品质与意境 第一章 营销推广战略层面分析 一、营销战役怎么打？ 托斯卡尼的地位和价值是特别的，它的消费群体也是特别的，我们绝不能用平常的定位，平常的手段去传播和推广。因此，我们在形象上必须要有突出个性，在产品上必须有独特卖点，在销售上要有特殊的手段，这样方能“正合奇胜”。 消费者的理想花园不是一个简单的概念堆砌，必须有完美清晰的生活环境与生活方式为人们营造一个可以实现的梦想,居住文化，恰似一面镜子，映照出一个城市的繁荣程度、文明发展深度、人民生活的水准和趋势程度，如何创造成禹州特色的楼盘，展开禹州品质生活方寸的全新画卷，满足人们的生活与人性追求，缔造一个精彩的生活空间与精神空间。 托斯卡尼营销战役分三级式执行： 二、营销战役如何设计？ 战役指导思想：开盘——封盘——开盘——封盘 战役设计思路：充分做好形象导入期、制造二个持续热销期，然后清盘。 三、营销战役如何实施？ 营销战役实施攻略： 第二章 营销推广策略 一、营销推广目标 1、通过立体三维式、渗透式的推广，树立项目良好的市场形象，并提升产品的附加值。 2、将项目的各个卖点有效传达目标市场，树立目标客户的购买信心、使目标市场的客户对本项目形成购买偏好。 3、促进项目的良好销售，实现项目较高的回报收益率。 4、以本项目为依托，为发展商树立良好的品牌形象。 二、营销推广思路 1、房地产是价值的商品,客户购买行为需要一个较长的理性和比较判断过程才能发生.但是由于”供过于求”的商品住宅市场,客户的可选择性十分丰富,在购买行为发生的一刹那,起决定因素的是理性分析基础上的感性判断,而不只是理性分析本身。因此，项目在推广上应努力挖掘项目的内涵和卖点，从而更好地促进感性判断，增加目标客户对项目的偏好，提升项目在目标市场中的附加值，并能提高项目在市场的知名度和美誉度，促进销售的顺利进行。具体的推广应遵循以下的步骤： 我们的项目推广首要的重点就是想办法在统一推广形象的基础上，利用各种媒体手段，使目标客户对物业形成良好的主观软价值认同。 其次，结合媒体的相应特点和项目自身的特质，通过递进式的、立体式的媒体组合，产生良好的广告告知和高覆盖率的效果。 再次，利用一系列促销活动，实现潜在客户从欣赏到信任再到最终达成购买的一个过程。 最后，通过实际操作中的滚动式的推广和合理的资金投放，使推广费用所产生的效用最大化，并在此过程中，根据发展商和项目的实际需要，引入具有重要战略性意义的品牌营销策略。实现项目的效益最大化、并带来多赢的局面。 2、在推广的方式上，要加强渗透式宣传攻势，强塑品牌，带动市场人气，以此形成品牌效应；在整体战略上做到以“点带面”，围点打圆，不愠不火，渐进式推广。通过多种媒体的立体式组合推广，采取双向沟通式的广告，而不是单向灌输式的广告，在市场中起到润物细无声的推广效果。 3、对于卖点的营造不能飘忽不定，应与销售阶段相连接，在各阶段推出不同的主打卖点，使项目保持持续旺盛的生命力。并在推广中心主题的统领下，向市场展示统一的楼盘形象。 4、成功的营销推广需要现场包装工作的配合，项目现场的包装要充分展示项目内在质素和先天条件及营销理念，使潜在客户通过广告中获得的印象在现场得到印证，使其对项目产生良好的第一信任感，在物业的整体形象上取得一致的认同。 5、为配合宣传推广，必须作好营销其他环节上的工作。营销各环节上的紧密配合，是推广成功的关键。在价格策略上做好销售控制；在不同的销售阶段，推出相应的促销活动，促进现场的成交，在局部上制造现场热销的气氛。在整体营销策略指引下，步步为营，层层推进，掌握节奏，有的放矢。 三、营销推广主题定位 本项目营销推广的主题定位应遵循以下原则： 首先，宣传推广的首要问题和物业的形象包装相互协调，要突出的是一个定位问题，一个物业的卖点肯定很多，但如果每个都诉说，则不能在市场中形成统一形象，影响广告效果。因此需要把其它较为次要的卖点作为辅助，而要将最重要的、最能突出物业特色的、最能吸引目标群体的一个卖点在推广中彰显出来，以利于宣传形象的统一。 其次，物业推广形象必须与物业本身的定位和形象相吻合，推广的形象和包装的形象应服从物业的整体形象、风格定位上。 再次，一个好的定位不只是说出项目的最佳卖点，而且这个卖点必须是独特的销售主张（即USP）以在市场中与其他项目区别开来，形成自己的特色。同时，这