【精品】北京新起点嘉园二期创辉大厦项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总 论 1 一、项目概况 1 二、项目建设单位情况 2 第二章 项目建设背景及必要性 3 一、项目建设背景 3 二、项目建设必要性 4 第三章 市场分析 6 一、市场供需分析 6 二、市场价格 8 三、销售预测 9 第四章 项目选址和建设条件 12 一、选址情况 12 二、建设条件 13 第五章 项目建设规模和建设方案 15 一、建设规模 15 二、规划建设方案 15 三、技术指标 18 四、辅助设施与公用设施 18 第六章 环境、交通影响分析 27 一、环境影响分析 27 二、交通影响分析 28 第七章 项目组织机构及实施计划 31 一、项目组织机构 31 二、工程建设进度安排 31 第八章 投资估算、资金筹措 33 一、投资估算 33 二、投资计划 37 三、资金筹措方案 37 第九章 结论和建议 38 一、项目财务评价的有关问题说明 38 二、财务评价基础数据与参数选取 38 三、成本费用估算 40 四、财务分析 41 第十章 结论和建议 43 一、结论 43 二、建议 43 附表： 附表1 项目总投资估算表； 附表1-1 居民房屋拆迁补偿费用估算表； 附表1-2 居民房屋拆迁补偿费用估算表； 附表2 投资计划与资金筹措表； 附表3 销售收入和销售税金及附加表； 附表4 损益表； 附表5 借款还本付息表； 附表6 现金流量表（全部投资）； 附表7 资金来源和运用表。 附件： 1．项目法人营业执照； 2．北京市规划委员会 “关于三义房地产公司建设商业金融项目的规划意见书（条件）”（2005规意条字0354号）； 3．北京市规划委员会“关于新起点嘉园市政方案协调会会议纪要”（市规会[2001]15号）； 4．北京市发展和改革委员会“关于新起点嘉园二期项目有关问题的复函”（京发改投资函[2003]586号）； 5．北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字2004第1085号）。 附图： 1．项目地理位置图； 2．总平面图； 3．交通分析图； 4．景观分析图； 5．地下四层平面图； 6．地下三层平面图； 7．地下二层平面图； 8．地下一层平面图； 9．首层平面图； 10．二层平面图； 11．三层平面图； 12．四层平面图； 13．标准层平面图。 第一章 总 论 一、项目概况 1．项目名称：新起点嘉园二期工程（创辉大厦） 2．性 质：新建 3．建设地址及范围 项目建设地点位于海淀区长春桥路5号，海淀区苏州桥西侧。其四至为：东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为新起点嘉园一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。 4．建设内容与规模 项目总用地面积25426.07平方米，其中，总建设用地面积18026.07平方米，代征道路用地面积7400平方米。 项目总建筑面积118350.56平方米，其中，地上78722.56平方米，地下39628平方米，工程建筑总高度70米。 5．工程进度 本项目建设周期为二年半，计划2007年底完工。其中，2005年6月～2006年3月，完成项目前期工程和施工图设计，2006年4月～2007年12月，完成项目土建、装修、设备工程等。 6．项目主要经济技术指标 表1-1 项目主要经济技术指标表 序号 名称 技术指标 1 总用地面积（平方米） 18026 2 总建筑面积（平方米） 119350 　 其中：地上 79722 　 地下 39628 3 总建筑高度（米） 70 4 建筑密度 30.50% 5 绿化覆盖率 35.00% 6 停车数量（辆） 700 　 其中：地上 675 　 地下 25 7．投资估算与资金筹措 项目总投资66736.6万元，其中工程费用40387.1万元；工程建设其他费用21745.3万元，预备费3106.6万元，建设期利息1497.6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元，利用房屋建筑销售回款39014.6万元，申请银行贷款20000.0万元。 二、项目建设单位情况 1．单位名称：北京三义房地产开发有限公司 2．成立时间：l 998年 3．注册地址：北京市密云县工业开发区东吉路38号 4．经营地址：北京市海淀区长春桥路5号“新起点嘉园”C座12楼6层 5．法定代表人：刘优良 6．注册资本：8300万元 7．执照注册号：110000l260574 8．企业类型：有限责任公司 9．主营业务：房地产开发业务等 10．经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。 北京三义房地产开发有限公司现有员工48、具有本科以上学历的员工占52％，具备中、高级职称者多名。公