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万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告 一、综合市场分析 1、宏观市场环境分析 1.1社会经济环境 重庆直辖以来，国民经济持续快速增长，经济实力跃升新的台阶。 图：重庆近年来国民经济发展状况 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 国内生产总值增幅由1997年的7.6%增加至2000年的8.5%、2002年的10%，2004年成为直辖以来发展最快最好的一年，全年实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。 据重庆市2005年12月最新统计数据，2005年1-4月重庆市完成国内生产总值864亿元，比去年同期上涨11.5%，持续保持了较高的增长水平。 图：重庆历年来人均GDP发展状况 （单位：元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 国内生产总值（GDP）年增幅达10%以上，2004年更创新高，同比增长12.2%。人均GDP以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2003年人均GDP大幅增加达8075元，比2002年增加了1728元，2004年全市人均GDP达到9608元，突破1000美元大关。预计2005-2010年GDP增长会保持在年均10%左右，经济发展仍将保持较高增长态势，持续增长的国民经济环境将会为房地产业的发展提供良好的支撑。 图：重庆历年来三次产业结构所占GDP的比率变化 （数据来源：重庆历年统计年鉴） 近年来重庆三大产业处于上升中的不断调整之中，重庆作为重工业城市，第二产业在GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。 图：直辖以来社会消费品零售总额发展趋势 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 重庆市社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，2004年社会消费品零售总额同比增长14.3%，创历史新高。市场购销两旺，住房、汽车、通信、教育和旅游成为新的消费热点。 图：城市居民人均可支配收入及人均全年消费支出趋势 （单位：元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 从上图指标不难看出，随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2003年城市居民平均每人消费性支出7118元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出2.3万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市民的消费率平均达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。2005年一季度重庆城市居民人均可支配收入同比上涨9.1%，城市居民人均消费性支出同比上涨6.8%，预计未来2-3年内重庆市居民的收入水平和消费支出仍将保持增长的态势。 图：直辖以来社会固定资产投资发展趋势 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 直辖以来，社会固定资产投资快速增长，投资规模持续扩大，2004年全年实现固定资产投资达1400亿元，比上年增长34.6%， 2005年一季度，在国家稳健的宏观经济政策下，重庆固定资产投资平稳开局，全社会累计完成投资285.53亿元，同比增长20.2%。由此推算，重庆市十五期间固定资产投资将超过6000亿元，截至2015年将达到10000亿元，累计十年期间达16000亿元。 在社会经济持续快速增长下，重庆市的城市用地条件和外来投资强度持续增长，城市地位和竞争力明显提高，2004年中国城市竞争力排行榜上，281个参评城市中，重庆排名第12位，列西部城市第一。 由《2005年发展与改革报告》获知，重庆西部大开发实施的首批100个投资项目中，今年将有96个建成或实施，由此看出，中央政府力捧重庆地区，无疑为重庆房地产市场的快速发展、物业升值提供了最有效的保证。 1.2宏观政策环境 2003年以来，中央出台了一系列房地产相关土地政策、金融政策、产品政策、交易政策，旨在规范整个房地产市场，抑制地产泡沫，使得整个房地产市场趋向良性方向发展。由于重庆房市以需求市场为主要导向，新政对于市场购买量和价格的影响甚小，而将更加规范和完整市场竞争机制，营造良好的开发环境。 u 土地政策 自2002年开始，政府就相应出台了一系列整顿土地市场的法制规范，如《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《重庆市经营性国有土地使用权交易办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等，以求严格以招标拍卖挂牌的方式进行，此举一方面使重庆市房地产业的土地交易将更加公平、透明，另一方面紧缩“地根”，使用地指标愈加显得珍贵，尤其是中心城区，开发用地尤为稀缺，无疑直接抬高了中心城区的土地价值。 u 金融政策 2003年，央行121号文件正式拉开了规范房地产信贷业务管理