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PAGE  PAGE 23 南海中心尾盘营销建议书 南海中心尾盘特征分析 楼层较高 户型偏大 价格较高 使用年限偏短 东门-螺岭周边物业销售情况对照分析 周边物业的几个特征 罗湖物业供求状况分析 罗湖在售楼盘对比状况分析 南海中心尾盘营销调整建议 户型拆小 价格调低 营销建议要点 附录：港人在深置业利好因素归结 一、南海中心尾盘特征分析 根据《南海中心售价》、平面图及其他相关调研材料，可知南海中心保留单位具有以下几个特点： （一）楼层较高 南海中心保留单位中，分布在不同楼层、户型的单位共有15套，其中10层以上（含10层）的单位12套，比例为80%，10层以下的单位3套，比例为20%。但这一数据与售楼处现场人员提供略有偏差，现场销售人员反映未售单位仍有30余套，另有一部分单位为发展商自用，未售部分均为大户型。 楼层分布及比例表 楼层座别/楼层/房号比例（%）10层以上 （含10层）A座：25K，22J，16C，13H； B座：28L，24K，22I，21F，15E，14C，14A，10F 8010层以下A座：7C，6F； B座：9G 20合 计15 100  （二）户型偏大 南海中心保留单位中，面积在74—100㎡的单位6套，比例为40%，100㎡以上的单位9套，比例为60%。 面积分布及比例表 面积座别/房号/面积（㎡）比例（%）74—100㎡A座： 16C/96.28；13H/96.47；7C/96.28； B座： 14C/96.28；14A/74.35；9G/97.30 40 100㎡以上/含100㎡A座：25K/213.48；22J194.89；6F/106.04； B座：28L/193.87；24K/213.48；22I/149.72； 21F/106.04；15E/107.34；10F/106.04  60合 计1948.04 100  （三）价格偏高 南海中心尾盘单位中，均价最高的是A-25-K单位，折前均价为16，678元/㎡，按照首期3成付款，8折优惠后的价格为13，342元/㎡；均价最低的是A-7-C单位，折前均价为13，062元/㎡，按照首期3成付款，8折优惠后的价格为10，450元/㎡；售价表中所反映的可售总面积为1，948.04㎡，总售价29，161，458元，折前均价为14，969元/㎡，8折后均价11，975元/㎡。 价格参考表 价格项目折前均价（元/㎡）折后均价（元/㎡）均价最高单位A-25-K：16，67813，342均价最低单位A-7-C：13，06210，450总价款（元）29，161，458．00总面积（㎡）1948.04总均价14，96911，975 （四）使用年限偏短 南海中心自1993年获得土地使用权开始，实际使用年限只有50年，那么到现在为此，剩下不到42年的使用权，实际使用年限偏短，加之房屋建成后按年均2%的折旧率进行折旧的过程，所以综合估价时，不得不充分考虑10%以上的折价因素。  二、东门-螺岭周边物业销售情况对照分析 （一）周边物业的几个特征 周边物业存在着区域性概念化明显的投资化特征： 口岸概念 该类物业基本位处深圳的几个通关口岸，借助口岸港人、物流、配套、自然景观等综合优势，构造以外销型为主的小户型物业，形成了大量配置高档、业绩突出的代表性楼盘，如金鼎大厦、旺业豪园、云峰豪园、长丰苑等等。 商务概念 该类物业基本位处深圳商务活动发达的区域，为满足往返特区与内地、深港两地的商务人员所特设，定位的立足点和广告销售的重点都放在商务中心、“三流迅速（人流、物流、信息流）”这一卖点上，代表性楼盘有金园、聚龙大厦、源兴居、名仕阁、TCL阅读缤纷、汇展阁等等。 投资概念 投资概念类物业多半居于人口众多的区域（如工业区等），本身无配套或少配套，对周边市政配套的依赖性非常强，但市场对物业的短期需要也比较大，有良好的租赁需求，出租率高、回报快，是该类物业典型的特征和诉求重点，如八卦岭、泥岗一带，是小户型投资概念的代表性区域，翠竹路华达园某一业主，一次性购买100多套，投资行为非常明显。  （二）、罗湖物业供求状况分析 1、 外销市场“领头羊”地位开始动摇 罗湖、文锦渡、沙头角等都是外销楼盘的聚集之处。罗湖以其便利的交通环境，岭南的风俗文化，吸引了大批的香港人聚集于此。其中，有不少是当年生活在这里的原居民。这些天时、地利使得罗湖成为香港人最集中的地方，90年代初就有人“嗅到”香港人回流置业的趋势，那时开始，罗湖关口附近就有人开发针对香港市场的楼盘，也是深圳早期外销盘的起源地。经过十多年的发展，该区楼盘林立，基