唐山市凤凰新城地矿大厦项目可行性研究报告.pptVIP

地块商业价值分析 凤凰新城第一批建成通车的生活主干道，西侧大约1000米即为香格里拉五星级酒店。 凤凰新城第一批建成的市政文化场馆，未来唐山市青少年活动频次最高的地区之一。 人寿大厦办公楼及营业厅，人流量有限但质素较高。 长虹道的商业价值最高，北辅路次之，东侧规划路再次； 西侧规划路到达性和昭示性最差，建议作为写字楼主入口。 资源利用与主题挖掘 项目北侧即为凤凰新城的绿肺——中央公园和景观主轴，因此总部基地各项目将景观、生态作为主题。 商业如何充分利用景观优势，同时又能保证临街价值不受损失？ 案例借鉴 产品特色 花园式商业，外有在500亩绿地，内有数千米绿色下沉式庭院，层次极为丰富。 业态规划 地上部分规划以高档主题餐厅为主，占到总体50%，并配有奢侈品展廊、咖啡图书馆，地下一层规划为休闲会议中心，包括多功能厅和spa康体中心。 马奈草地——绿地上的商业项目，坐落于京西四环四季青桥畔33公顷城市绿地之中，商业建筑占地8000平米，总建筑面积2.1万平米 前广场 ? 后庭院 ——总部基地里的花园式商业 服务总部基地高端商务人群 凤凰新城最具价值的投资型物业 尽可能增加沿长虹道的临街面，增加高价值街铺的面积 充分利用临街面，独立复式街铺，总面积约为5000平米 商业规划建议 1000平米内庭院，将绿色引入商业建筑内部 写字楼大堂 打通核心筒，使办公人流可自由进入后庭院 首 层 商业规划建议 商业内庭院意向 特别适合于餐饮、商务休闲类业态 商业规划建议 地下一层 充分利用地下一层的商业价值 停车场 写字楼物业通常的车位比为每万平米40－60个车位；按照地上面积3.5万平米计算，需车位180个左右。地下一层半作为停车场即可满足要求。 下沉式庭院设计 通过楼梯直接下到负一层，增加地下商业的可达性，同时提供了自然采光的可能。 地上三层 景观内庭院 高档商务餐饮 商业三层建议尽量保证大面积，无论出租或未来出售，都能保证写字楼的形象不受影响，避免大量人流混杂。 直达3层的景观电梯，即使在写字楼休息时间也能正常运营。 写字楼商业特点 商业中餐饮部分的比重往往会比较高，以“大型酒楼＋快餐店”的形式出现，并且快餐店＆类快餐店的面积比例一般会超过40％ 百货部分档次往往会与城市核心商圈的主流百货形成一定的差异化，要么是顶级的，要么是属于白领折扣店类的 写字楼人群对超市部分的支撑很有限 写字楼周边往往会有一定娱乐休闲配套，一般有健身房、咖啡厅、茶室、康乐中心、足疗保健等 写字楼一般还配备相关配套商业，如银行、旅行社、票务中心等 办公人群对周边餐饮、娱乐休闲设施都有较强的需求，但对百货、超市业态的支撑作用却非常有限。 业态选择与规划 业态选择与规划 3F 商务餐饮 1－2F 独立复式街铺 －2F 停车场 －1F 休闲娱乐 可考虑1－2家大型餐饮，至少保证一家3000平米以上的高档中式餐饮； 剩余可考虑咖啡西餐厅如上岛咖啡。 知名连锁品牌的足疗保健如良子； 本地的康乐中心包括保龄球、桌球、乒乓球等基本配置。 银行、商务中心、咖啡厅等； 以销售为主要目的，业态规划仅供参考，销售时作为引导工具。 临街商铺价格定位 1 天元国际公寓 复式13000-14000 首层17000-18000 2 3 凤凰世嘉 复式8000-9000 首层11000左右 鹭港 复式12000-13000 首层16000-17000 4 香木林 复式9000-10000 鉴于本项目最早于2010年下半年入市，假设商铺的价格增幅在5－10％之间，则届时价格为： 11000－13000元/平方米 天元国际公寓和鹭港两项目成熟度较高，居住人口密集，因此商业投资价值较高； 鹭港项目的商业供应量较大，预计本项目入市时仍在销售期内；而本项目与鹭港项目相比成熟度稍逊，建议价格略低10％左右，以提升性价比。 目 录 项目本体条件 宏观背景分析 商务市场研究及初步发展设想 商业市场研究及初步发展设想 经济测算 经济测算前提 开发目标：在风险可控的前提下实现利润最大化，同时带动区域形象的提升 1. 凤凰新城区域发展前景良好，但成熟尚需时日。 2. 商务市场处于起步期，提升空间巨大，但客户支付力严重不均衡。 3. 商业特别是临街商铺投资价值极高，但市场竞争激烈。 主要市场结论： 项目发展策略： 立足现在，但放眼未来，保持足够的价值提升空间。 包容性的客户定位，性价比极高的产品设计，以服务增值为核心的差异化竞争力。 尽可能变现，突出商业的生态主题特色，在写字楼带动下进一步加强投资信心。 在项目开发策略的指导下，结合地块条件和现有规划方案，我们认为本项目合理的物业配比为： 方案一：未来与现实并重，利润与形象双赢 （推荐方案） 物业类型 建筑面积 规模占比 写字楼（地上） 25000 56%