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合肥金大地马鞍山路项目市场定位与发展战略（中期汇报）  世联地产2004.2 项目研究工作的阶段划分 项目分析的总体技术思路 Part1:基础资料关键结论 Part1/1：市场资料分析主要结论 Part1/2：目标分析重要结论 尽可能提高容积率（期望R=3.8） 尽可能提高价格 （期望3800～4000元/平米） Part2:寻找机遇，突破困局 核心客户分析 竞争战略 与周边项目的比较 成功关键因素 星河(R:4.2与2.8竞争) 成功关键因素 三种不能突围的假设 Part3:规划方案，核心因素 空中别墅 空中四合院 阳光花房 附件： 基础资料研究 第一篇 宏观环境分析 第二篇 整体房地产市场 第三篇 整体市场供需分析 第四篇 项目区域市场分析 产品组合： 大量12~25层小高层住宅+1栋30层办公+1栋小户型公寓+泛会所+临街商业 下述规划部分均针对这一方案提供。 功能配比（方案1） 注： 泛会所约2000平及沿街商业约5000平设于其它产品内部或空隙布置， 不计土地；泛会所尽量设为独立泛会所。 公寓可为楼中楼，实际容积率可建到9。 功能配比（ 方案2） 单一住宅产品： 100%的12~18层为主的小高层住宅 +泛会所 辅以少量高层住宅及小户型公寓+临街商业 整体容积率在2.5左右。 这一方案优点是总量少，类型单一，推销操作较容易；分二期销售即可。 缺点