西宾置业-黑龙江讷河项目策划报告.ppt

机会Opportunity： 1.政策规划新区，为项目周边带来了生机 2.周边已售楼盘商业氛围日趋成熟，提升了周边的人气，为区域价值增添砝码 3. 城市湿地公园，提高项目的知名度，成为讷河首席高端物业名片 威胁Threat： 1.项目体量较小，无法形成示范区，让客群眼见为实，项目短期内项目优势不明显 2.城市规划新区，竞争个案逐渐增加 3.项目距市区较远，当地老百姓的认知程度匮乏，环境优势对商业客群不是首选 【如何打造高端区域的休闲】 一定的休闲性特征，强化一种家的身份感，如何塑造得天独厚的自在生活 【如何打造高端区域的尊贵】 明确的湿地公园及地段优势，为高端项目奠定了基础，如何塑造尊崇性，身份认同感及品质的唯一性 【如何打造高端形象的标识】 所谓的高端是建立在产品之上的，本案具有多重排它性，如何将其塑造为讷河市的地标性建筑 区域问题分析 目标：如何扩大项目竞争力，成功实现高利润？ ■要重点研究的大事件 1. 政府各机关环伺，政策导向的牵引，主要入城口的城市形象发展潜力 2.周边现有楼盘品质基础的打造，只需一个点晴之笔便可夯实区域的高端属性 3.湿地作为城市之肾对于宜居生活的重要性 4.周边优越教育、商业等资源的整合与共享 5.项目稀贵高端性的标识 ■自我完善的升级版 1.产品力的创新，拉开与竞争楼盘的绝对差距 2.增加车库部分的比重，真正满足业主的需求 3.注意社区景观小品生活感受的营造 4.大力宣传开发商及物业的品牌 结合以上论点，产品定位的策略应遵循“超越市场”，在区域的版块中做到：人无我有，人有我优 即：绝对的高端，这是我们唯一的机会 讷河市首座生态型高端社区 产品定位： 定位依据 城市湿地公园的自然环境及文化底蕴 毗邻学区及市政机关的人文环境 目前市场空白，新颖产品定位 与其他产品同质区隔，吸引高端客户购买 社区主题 ——西班牙河滨花园 原汁原味的西班牙生活风情的再现 外在内在相统一、相和谐的生活风情 外在 建筑风格 景观风格 房型设计 内在 庭院式总规打造出的舒缓精致的生活空间 经典浪漫的生活体验，尊崇身份的认同感 原汁原味的西班牙风情社区 项目优势点： 庭院式总规缔造出的精致生活空间 原汁原味的建筑风情 均好性极强，景观元素丰富的社区环境 内外空间交相互动的人性化房型设计 天然湿地资源的和谐私享，独一无二的地位感与归属性 区别一：未来住宅的竞争将是社区配套及文化主题的竞争，讲究人居的舒适度，进行合理规划的主题设计，而不是单纯的初级产品。 区别二：强调居住的便捷性，不仅仅满足居住的功能，更大程度上是对生活有所要求的意向客户。 与传统社区的区别： 当地的精英阶层、政府官员及生意人，强调居住环境的高舒适性 主力目标客群以有一定文化修养的自住客为主 主要吸引城市的高端客群，对审美及居住有一定要求、见过世面的高尚客群。 目标客群定位： 1、创意洋房 中国的花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。在现代，它代表着被浓缩了的别墅生活方式。 本案，创意花园洋房的规划，填补了市场高端产品的空白，是一次超越性的创新 2、品质小高层 通过本司市场调研得出，在讷河市当地，高层是被普遍认同的身份的象征，业主普遍认为高层是用来享受生活的居所，是现代生活的集大成者。本案小高层产品的设计，决定了产品高端的价值属性。 产品类型建议： 符合当地市场高端需要，具有人居瞻望意义 本案同步大都会的高端品质性，是在充分分析当地市场高端需求基址上予以进行的，是符合市场关联的高端产品。对于城市而言，它站在了城市发展的角度瞻望未来人居趋势，是具有指引性价值意义的城市高端产品，并兼具提升城市形象的意义 产品价值梳理： * 讷河项目策划报告 2011-8-30 Contents目录 一、宏观市场分析 二、项目地块理解 三、竞争个案分析 四、项目数据整合预算 五、全案推广策略 一、宏观市场分析 ■讷河城市概况 ☆地理位置 讷河市位于黑龙江省西北部，松嫩平原北端，大小兴安岭南缘，嫩江中游东岸，因讷谟尔河横贯境内而得名。幅员面积6674平方公里，辖16个乡镇，171个村，14个农林牧场，有汉、满、回等25个民族，总人口73万（现有城市居住人口近15万），属北温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足，资源丰富，素有“黑土明珠“、”北国粮仓“之美誉，被国家命名为全国百名产粮大县、全国卫生城，”中国马铃薯之乡“，2002年以较强经济实力和发展后劲跻身于黑龙江省”经济十强县“之列。 ☆城市基础建设 撒县设市以来，共投资8.2亿元，开发建设综合住宅楼180多座，完成市政建设项目53个，城乡道路四通八达，电力资源实现了自动化调度，程控电话、移动网