【棚户区改造建设项目可行性研究报告】.doc

PAGE PAGE 2 一、总 论 1.1项目背景与概况 1.1.1项目名称 XX市XX棚户区改造建设项目 1.1.2承办单位概况 开发商：黑龙江省XX房地产开发有限公司 1.1.3可行性研究报告编制依据 《XX市2003-2020年城市总体规划》 《XX市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细规划》 《XX市XX小区规划方案》 1.1.4项目提出的理由 XX市位于黑龙江省西南部、松嫩平原腹地，地处黑龙江省经济发展最活跃的哈大齐经济带上，南距哈尔滨120公里，北距齐齐哈尔160公里，毗邻石油名城大庆，两市相距仅30公里。 XX市是东北地区一座拥有大量优势资源的城市：XX拥有世界三大优质草原之一，畜牧业发达，是中国唯一的“奶牛之乡”：XX地下同样拥有大量石油、天然气及地热资源；作为老工业基地，XX拥有良好的工业基础。 1.1.5项目拟建地点 XX棚户区改造项目位于XX市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子牛路、牛街与南横街之间。XX市牛街横贯市区铁东区东西，全长6公里，西起XX市火车站，东至哈大高速公路入口处，牛街是XX市最早形成的主要道路，在牛街的南部有南横街、南环路、南郊路；北部有北横街、北环路、北引路等城市道路。以牛街为中心，向南北辐射的地区是XX市区商业金融业最发达、经济最活跃的地区，沿牛街分布着隆美百汇、海达商城、万达购物中心，百货大楼，中国银行、建设银行、交通银行等多家大型商业金融业机构。而本项目建设地点就在这个商贸经济圈的中心地带，距火车站距离不足一公里，距牛街100米，区域 该项目的用地属于《XX市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细规划》的地段。 1.1.6项目预期目标 XX棚户区改造项目将按照“高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理”的“四高”标准进行运行，建成后将成为XX市铁东区中部商品集散中心，并彻底改造该地段居民居住生活现状，为居民营造一个卫生、安全、优美、舒适的新型居住社区。 项目将以改善XX市的城市面貌、提高XX人民的居住水平、推动XX经济发展为主要出发点，以改变城市中心区城市形象为具体目标，通过对这个地段的改造，使其旧貌换新颜。同时通过市场运营，使开发商获得一定的经济利润，实现政府、人民、企业的“三赢”。 1.2主要技术经济指标 总占地面积：2.09公顷 总建筑面积：4.61万平方米 其中住宅建筑面积：2.85万平方米 商服、综合市场及公建配套建筑面积：1.76万平方米 绿地率：25％ 容积率：2.21 二、项目投资环境与市场研究 2.1国家宏观投资环境分析 2.1.1国家政治经济形势及有关政策 进入九十年代后，中国经济始终保持快速、稳定的增长，中国的综合国力得到了很大增强，房地产业也在经济快速发展过程中得到迅猛发展。2003年起中央为规范房地产市场，进一步推动我国的房地产业的健康发展，颁布了一系列政策法规。为我国国民住房条件向小康型快速发展，有了一个持续发展不断完善的政策保证。 2.1.2振兴东北老工业基地 2002年年底，党的十六大明确提出支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持以资源开采为主的城市发展接续产业。这是党中央从全面建设小康社会着眼作出的重大战略决策。振兴老工业基地既是东北等地自身改革发展的迫切要求，也是实现国家经济社会协调发展的重要战略举措。 中央政府支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，意在使之成为继长江三角洲、珠江三角洲地区之后的又一经济增长区域。在具体措施上，除启动一批东北老工业基地调整改造项目和高科技项目，更将加紧研究制定能源、交通等基础设施规划，以及加强对东北三省城市规划的指导。 振兴东北老工业基地为东北的城市建设提供了难得的机遇。 2.1.3国家棚户区改造政策的契机 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造５０００万平方米棚户区，近１００万住房困难家庭的住房条件得到了改善。 2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用３至５年时间，让200多万居民全部迁入新居。 2.2XX地区的经济社会状况及政策 2.2.1XX地理位置 XX市区位于哈大高速公路一侧，地处黑龙江省经济发展最活跃的哈大齐经济带中心，南距省城哈尔滨120公里、北离“鹤乡”齐齐哈尔160公里，与石油名城大庆仅相距30公里。 2.2.2项目所处区域在市区的位置 XX棚户区改造项目位于XX市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子牛路、牛街与南横街之间。以牛街为中心，向南北辐射的地区是XX市区商业金融业最发达、经济最活跃的地区，沿牛街分布着隆美百汇、海达商城、万达购物中心，百货大楼，中国银行、建设银行、交通银行等多家大型商