【彭山县城市调研及项目建议报告】.doc

彭山县城市调研及项目建议报告 一、城市发展状况 1、 地理、交通概况 彭山县位于成都的南部，与成都的新津、双流两县相连，距成都48公里，距离双流国际机场30公里；同时位于眉山的北部，距眉山市区18公里。 彭山已经形成了以县城为中心的全县公路网络，并与省道103线、成乐高速公路、成雅高速公路、成昆铁路相接。 2、环境概况 彭山属于亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛。县境内水资源特别丰富，河流主要有岷江及其支流—府河、南河，另有天然溪沟80余条，包括毛河、金鱼寺河、龙溪河等。 历史文化载体有以宣扬彭祖长寿文化为主的仙女山，和世界茶文化发源地武阳茶肆，汉代以忠诚为人称道的张纲和晋代孝子李密。彭山因此而有“忠孝之邦，寿星之乡”的美誉。 3、历史人文概况 彭山历史悠久，公元前316年设置郡县，人文自然景观相当丰富，其中汉张纲晋的“忠孝”文化和古代长寿老人彭祖的长寿文化为人们所推崇。另外，还有省级风景名胜区彭祖山；有高僧辈出的象耳寺；有李白读书台和范镇读书台遗迹，历代文人墨客多有题留诗作；有集中大量崖墓出土文物的“汉崖墓博物馆”；有集观光、游览、休闲、娱乐为一体的仙女湖；有中国道教开山祖师王乔、张道陵潜心修炼的北平观；有川西坝子第一洞之誉的“香山仙洞”，洞内钟乳石景观美不胜收。 二、彭山县经济环境分析 1、经济环境总体概况 2009年实现农村经济总收入48.8885亿元，国内生产总值58.1957万元，同比增长15.1%。一、二、三产业比重分别为：第一产业95199万元，同比增长4.6%；第二产业321119万元，同比增长20%；第三产业为165639万元，同比增长12.7%。人均国内生产总值达17992元，增加985元。 2、人口状况 彭山县辖9镇9乡，总人口33万，其中农业人口23万，非农业人口10万。在人口产业结构划分中，农业人口占了绝对比重。 3、消费水平 彭山县2009年社会消费品零售总额为16.975亿元，比上年涨幅达到18.7％。同时，2009年人均社会消费品零售额为5248元/人。 4、经济收入 2009年彭山县在岗职工年平均工资为17698元/人；可支配收入为12780元/人。农民人均收入为3247元/人。 5、储蓄 2009年彭山县城乡居民储蓄存款为61.1833亿元。 小结 成都的城市空间向南向北发展给为彭山的经济发展提供了良好的发展机遇。成都平原城镇密集区空间发展将以成都中心城市为核心，沿交通走廊形成南北伸展的带状格局。彭山作为眉山地区最靠近成都平原经济圈层核心的地区，在北进南拓规划中处于南北向轴线连接地带，为向南拓展眉山、乐山和雅安的枢纽。 彭山总体经济发展水平不高，人口总量少，人均收入较少，整体消费能力较低。 2009年，彭山县GDP实现58.1957亿元，总人口33万，其中农业人口23万，非农业人口10万。在人口产业机构划分中，农业人口占了总人口的71%，是一个以农业人口为主的县城。人均消费品零售额不足成都的1/3。 发挥长寿和忠孝文化的特色优势，打造健康产业是彭山加快城市化的重要途径之一。彭山作为距离成都1小时经济圈范围内的中小城市，其城市化战略目标不是大城市化，而是小城市特色化，即剥离或转移不必要的功能而突出自己的特色，在整个城市组群的价值链上找准位置，才能更好与成都的现代田园城市发展对接。 三、彭山县房地产市场现状 彭山房地产市场的供应现状： 1）2009年彭山县房地产投资总额为14.8511亿元，同比增长222.57%。全年累计销售11.37609亿元。其中，第四季度为3.3127亿元。 2）目前市场上项目总体量在15万平方米左右，市场均价为2600元/平方米。 3）建筑形态主要以多层为主，建筑结构以砖混为主，占供应量的100%左右，有少量的别墅和花园洋房产品提供。 4）供应上主要以四房和三房为主，其中两房占30%，三房占40%，四房占20%，其他为10%。 彭山房地产市场的需求状况： 1） 2009年商品房销售面积达到12.64万平方米，基本与竣工面积持平，可以看出供需相对稳定。主要以个人购买为主。 2） 购买人群为彭山县城有稳定收入的购房者（如政府部门、电信公司、供水、供电部门上班族），当地生意人及周边乡镇上有稳定收入人士（政府部门、老师等）。 3） 从市场供应来看，两房和三房的需求量较大，占到整个需求量的70%，四房为20%，有一定高端产品的消费需求。 4） 绝大多数居民选择多层住宅，由于目前市场开发的水品影响，很少的居民了解高层住宅，高层和小高层的需求量有一定市场空间。 5） 选择的面积主要集中在75平方米至90平方米以及100平方米至150平方米之间。 彭山房地产市场总体评价： 1）当地市场开发尚处于初级阶段 受地理位置、经济水平和人口状况等多方面因素的影响，彭山县的房地产市场