【全林国际广场策划书】.doc

目录 一、贵阳房地产宏观市场分析： 1 (一) 2000年贵阳房地产发展分析： 1 (二) 2000年贵阳市房地产发展趋势 1 (三) 贵州将推进住宅产业化 2 (四) 贵州省2000年居民住房消费状况 3 (五) 贵阳房地产郊区化发展成为趋势 4 (六) 贵阳市2000年1-3月批准商品房预售 5 二、贵阳市房地产微观市场分析： 7 1．从市场板块角度分析 7 2．从房地产实体分析 8 3．从项目包装推广手法分析 8 4．从房地产发展的成熟度上分析 9 5．从价格定位上分析 9 6．从消费群体上分析 10 三、贵阳市楼盘广告分析 11 四、项目竞争对手个案分析： 18 一 中天广场案例： 18 1. 中天广场推出市场的形象是： 19 2. 中天广场目标客户群 22 3. 推广策略 22 总结语 23 二 钻石广场案例： 24 1．钻石广场推出市场的形象 25 2. 目标客户群 26 3．推广策略 26 三 中天星园案例： 27 1．中天星园推出市场的形象是： 27 2. 物业管理 29 3. 中天星综合素质体现： 29 4. 目标客户群 31 5. 推广策略 32 四 新大陆广场 32 1. 新大陆广场在推出市场时的形象是： 33 五 时代名仕案例 35 1. 时代名仕楼在推出市场时的形象是： 36 2. 目标客户群 37 3. 推广策略 37 五、项目分析 39 (一) 项目概况 39 1. 智能化管理系统 40 2. 户内配套 40 3. 物业管理 40 4. 总体规划 41 (二) 项目机会点 41 1. 市场有空间 41 2. 区域有优势 42 3. 发展商有实力 42 4. 自身规划设计及概念超前 42 5. 有策划前置观念 43 (三) 项目问题点 43 1. 发展商尚未有较高知名度 43 2. 项目前期形象口碑不好 44 3. 项目目标客户层面较窄 44 六、全林国际广场项目包装、项目定位策略 46 (一) 全林国际广场形象定位 46 (二) 项目的市场推广定位 47 (三) 目标客户群定位 48 1. CEO（老板阶层或首席执行官） 48 2. 二次或以上的置业人士 49 3. 投资买家 50 4. 长期驻贵阳的外来商人 50 5. 私营经济中成长的“新贵” 51 6. 原住这一带的“老市民” 51 7. 在中华路一带的中小型公司单位 51 (四) 项目包装 52 1. 宗旨、思路、策略 52 2. 项目包装系列 53 (五) 项目自身素质提升策略 58 1. 户型设计方面 58 2. 外立面更改建议（看附件） 58 3. 园林概念设计 59 4. 物业管理及功能配套建议 59 (六) 会所配套建议 59 (七) 物业管理建议： 62 1. 建立网络平台 63 2. 物业管理方面，可以实现： 63 3. 安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有： 64 (八) 项目有关提高附加值的建议 65 1. 直饮净水系统 65 2. 提供高气纯净水 65 3. 节能设备与节材的建议 65 4. 环保设计 66 七、全林国际广场市场推广策略 67 (一) 市场推广策略台阶 67 (二) 地标性物业的塑造 68 (二) 项目市场推广步骤 71 （三）项 目 推 广 活 动 76 1、筹备CEO精英会——招募CEO精英会会员 76 2、连环奖上奖（消费越多，享受越高） 77 3、“全林杯”高尔夫球邀请赛 79 4、公关活动：贵阳市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会 82 5、公关活动：最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会 82 八、项目的全局统筹 84 (一)概念 84 (二) 内容 84 1. 人员素质的训练和控制 84 2. 计划清晰详尽 85 3. 人员安排和分配 85 4. 控制 85 5. 信息反馈 85 6. 策略调整 86 一、贵阳房地产宏观市场分析： (一) 2000年贵阳房地产发展分析： 2000年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。马当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，