【沈阳万盛综合楼项目市场报告】.docVIP

沈 阳 万 盛 综 合 楼 项 目 市 场 报 告 ARUN上海安瑞投资咨询有限公司 （2004年04月） 目 录 第一部分 沈阳市简介………………………………………………02~07 第二部分 沈阳房地产市场综合分析………………………………08~23 第三部分 沈河区及中街简介………………………………………24~31 第四部分 区域竞争市场分析………………………………………32~49 第五部分 项目投资分析……………………………………………50~54 第一部分 沈阳市简介 自然概况 地理位置 沈阳（曾名盛京，奉天等）位于中华人民共和国东北部，是辽宁省省会所在地，地处东北三省与关内连接交通枢纽的咽喉要道，界于东经122°25′09″-123°48′24″,北纬41°11′51″-43°02′13″之间,东西宽115公里,南北长205公里,有着极为重要的地理位置。沈阳是东北地区的交通、通讯枢纽。五条国家级公路，六条省级公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6条铁路干线从沈阳向四面八方延伸。沈阳桃仙国际机场60多条航线可通往国内各主要城市和香港及俄罗斯、日本、韩国、朝鲜等国家和地区。可与世界上150多个国家和地区进行电话直拨、电传、传真等通信联络。沈阳市土地总面积12980平方公里,除东部偏低的丘陵外,其余皆为辽河等冲积平原。地处北温带属受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，年平均气温6.8℃、8.0℃,夏季最高气温超过30℃，冬季最低气温-20℃以下。全年平均日照时数2600小时，平均降水量650毫米，平均无霜期150天。全市水资源总量可达30亿立米,其中地表水10亿立米地下水20亿立米。主要矿产资源有石油、天燃气、煤、铁、石灰石等。沈阳辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新城子区和于洪区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积163.3平方公里。 是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。沈阳是东北地区最大的商品集散地。全市已初步形成了以国家级市场为龙头，区域性市场为骨干，初级市场为基础的商品市场体系。各类消费品批发市场达500余处。生产资料市场有54处，并形成了钢材、木材、煤炭、金色金属、机电和化工等一批具有较强吸引和辐射能力的专业市场。生产要素市场达43处，科技、人才和劳动力市场已成为国家级要素市场。同时，沈阳金融市场已被中国人民银行确认为全国8大城市资金融通中心之一。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、信息、人材的交流中心。沈阳工业基础雄厚。在全国164个工业行业中，沈阳有142个，其中机床、通用机械、输变电、制药、电子、航空航天等行业在全国均占有明显的优势。沈阳智力资源丰富。沈阳拥有58万科技人员，400多个各类科研院所，30所高等院校。同时，还有150万训练有素的产业大军，综合科技实力仅次于北京、上海，居中国第三位。2002年，全市实现国内生产总值1400亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值83.6亿元，增长8%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。第二产业对经济的拉动作用增强，三次产业结构进一步优化。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。去年1-1月份，沈阳共实现国内生产总值亿元,同比增长13.7%增幅超过14%,成为沈阳市经济发展10年增幅最高的一年。另外，沈阳去年实际利用外资、规模以上工业总产值增幅还在15个副省级城市中名列第一，固定资产投资、出口总额等几个指标也进入了前三名。 2003年被沈阳市委、市政府定为“项目年”，全市共引进销售收入500万元以上的国内企业（项目）1143个，总投资977亿元。全市已开工建设的3000万元以上的项目788个，总投资1324亿元。在这些重大项目中，宝马轿车、科希芯片成为领头项目。另外，年沈阳工业增长对GDP的贡献率达到64.6％，成为沈阳经济增长的主要拉动力。 人民生活 2002年，全市人口出生率为6.62 ‰，比上年上升0.22 个千分点；死亡率为5.77 ‰，上升0.22个千分点；人口自然增长率为0.85 ‰，与上年持平。年末全市总人口达688.9 万人（户籍人口），比上年减少0.4万人。在总人口中，市区人口488.7 万人，县(市)人口200.2 万人；农业人口250.6万人，非农业人口438.3 万人。就业 2002年末全市城镇单位从业人员110.9万人，比上年末下降8.2％。在岗职工106.2万人，下降8.1％，其中第一产业1.2万人，比上年下降7.7%；第二产业46.6万人，下降11.6%；