【联洋花园市场调研简报】.docVIP

委托单位：上海联洋土地发展公司 报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二00一年六月 天启 开启 地址：上海市徐虹北路31号 电话：021 传真：021最新情报 关 键 词: 上海住宅五年需增8000万平方米 开 启 观 点: 数据显示，8000万平方米的需增量多多少少对上海的房地产开发商带来了巨大的诱惑，而且这个数据仅仅是需增量而不是需求量，但毫无质疑,对于这个保守的数据来说,需求量综究要大于需增量吧，事实上这个数据也和目前上海房地产欣欣向荣的总体现状相吻合，同时个人住房按揭贷款的增加、个人住房公积金贷款的稳步增长，也有力的支持了这一论断。因此总体看来，就象文中所说巨大的市场容量势必将带来巨大的商机，说不准有人已经在哪儿偷偷的乐了。但也别开心的太早,在消费者日益理智的今天,如果没有高品质的产品,机会也只能算是机会。 主要内容: 上海社科院房地产业研究中心刚刚完成的《上海房地产市场现状及前景》研究报告指出，21世纪最初5年，上海房地产市场对新增住宅需求将达8000万平方米，对存量住宅需求将超过4000万平方米，对办公楼、商铺、厂房等需求约1000万平方米，房地产市场交易总量可能达到1.5亿平方米。 巨大的市场容量将带来巨大的商机。首先将创造进入上海房地产业主力业务的机会：投资上海房地产开发，开发品种将以住宅领先，中档住宅为主，高档和低档住宅为辅，办公楼厂房稍后两三年即可跟进；投资现有住宅用于租赁；进入房地产经纪业；进入物业管理业；投资接盘原业主无法再建的半截子工程； 投资入股已有房地产企业。同时，上海房地产市场的发展将带来相关产业的发展良机：设计业，建筑业，装饰材料、部品、部件业，以智能化为代表的各类科技产品和服务，房地产抵押贷款证券化，保险业，家电、家具、轻纺业，通讯、信息产业，家用轿车产业。 另据中国人民银行上海分行统计，今年前5个月上海的个人住房按揭贷款的新增额已达104.71亿元，比上年同期净增58.65亿元，增长123％。 目前沪上商业银行的个人住房按揭贷款余额为450.21亿元，5月份的住房按揭贷款新增额为18.79亿元，虽比上月有所减少，但仍保持了较高的增长水平。从目前的发展势头看，到6月份上海个人住房按揭贷款的放贷额同比将实现翻番。 在住房按揭贷款迅猛增长的同时，个人住房公积金贷款在今年前5个月也新增了19.01亿元，同比也多增3.96亿元，余额达到226.75亿元。 关键词：利好将出刺激房价 下半年申城楼盘稳中看涨 开启观点： 无论是土地出让招标拍卖还是内外销房并轨，所谓的“利好”实际上是对政府和开发商而言的，对于广大的消费者来说，事实上是一个绝对“利坏”的坏消息。不知道普通老百姓的薪资增长幅度会不会和逐日渐长的房价成比例，不然，眼睁睁看着节节向上爬的上海房地产价格，老百姓也徒有“望楼兴叹”的份了。不过话又说回来，如果咱们老百姓有足够的购买力，楼房品质提高一点，即使房价高一点，喜了国家，乐了人们，何乐而不为呢？ 主要内容： 下半年本市房地产业将有两项重大措施出台：一是土地出让将纳入招标拍卖轨道，二是内外销房将逐步并轨。 上半年，本市房价冲出了盘整近两年的平台，新盘价格普遍上涨５％以上，成交量更创下历史天量。市民们非常关心：上述两项重大措施出台后，将对下半年房价走势产生怎样影响。 有关专家认为：两项政策的实质，一项是给外国投资者以国民待遇，另一项是增大土地市场透明度，作为长期利好，将对本市房价进一步趋稳走强起到支撑作用。 从短线看，目前均价在2000美元／平方米以上的外销房不在少数，但内销房价超过9000元／平方米的楼盘却寥寥无几，两者并轨后，价差缩小成为大势所趋，内销房天价因此短期内有望刷新纪录。另外，高价房价格上涨后，也为中、低房价格的上扬留下空间。 同时，土地是房地产市场的龙头，土地出让引入竞争机制后，会消除从前土地协商转让中被低估部分，使土地价格回归市场真实价格，短期看，这项政策极有可能引发上海土地价格上涨，并在房价中体现出来。 不过，除去政策因素，从市场本身看，上半年黄沙、水泥两大主要建材价格大幅上扬，带动成本上升的因素，也会在下半年新开楼盘的房价中体现出来，使今年下半年的房价进一步上涨。 关键词：上海新建住宅试行 开启观点： 装修房政策颁布确实是时候了，对社会环境的益处、对物业管理带来的益处等等暂且不去说他，我们只是觉得装修房从来是发展商应该做的，深明大义和负责任的开发商将不会抵制这项政策，坚持的抵制者将有可能正是应当被淘汰的那一群，对于消费者来说，多花了一小部分钱，省去了一大堆的麻烦，在生活节奏越来越快的今天，此项政策的出台，理应成为一个大快人心的消息，当然，对于那部分不装修者，我们完全可以通