【中海成都市地王项目全程策划建议报告】.docVIP

谨致—— 尊敬的客户：中海兴业（成都）发展有限公司 您好！ 受贵公司委托，我司对〖中海·国际社区〗项目进行了较全面的评估和有关的市场调研工作，旨在对〖中海·国际社区〗项目的整体定位、开发、规划、营销策略、配套开发运作，以及总体营运策略等关键性问题做出战略性的建议。 按照贵司提供的〖中海·国际社区〗策划顾问竞答任务书要求，本次报告的主要目的是通过市场竞争形态分析和消费群细分，论证〖中海·国际社区〗的整体发展策略，从成都区域、西南地区、乃至全国的层面，深入剖析项目目前和未来所面临的问题，制定针对性、前瞻性策略，解决从开发到营销方面的全局性课题。 本建议重点在于宏观策略的分解与论述，是〖中海·国际社区〗项目开发思路的集合，关于具体的开发方式及营销方式，有待双方作进一步深入磋商，届时我司将提出一套更具体，更适合〖中海·国际社区〗项目的开发策略及营销推广思路。同时，也会动用我司国际知名建筑设计师雷纳多·罗西（Renato Russi），对项目整体规划设计，提出具体的建议。 现将“中海成都地王项目全程策划建议报告”交予贵司，请收阅！ 顺颂商祺，并致礼！ 二OO四年六月九日 第一篇 项目宏观政策环境背景 一、宏观政策对房地产行业发展将进行有效调控 近一段时间以来，国家先后颁布了121文件、18号令及提高固定资产投资项目资本金比例、深入开展土地市场治理整顿工作等政策行为，意图通过宏观调控，促进房地产市场持续稳定健康发展，从国家统计局最新公布的全国房地产开发景气指数表明，今年前4个月，随着房地产开发投资增幅明显回落，“国房景气指数”呈“几”字形，升降明显，已经回落到2003年以来的最低点。 这表明，年初以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效，全国房地产开发景气水平趋向正常。 (一)金融紧缩政策------中国房地产业二次提升的动力源 中国房地产业的第一次提升是从1998年的房改释放了住宅市场当中的商品房开始的。在接下来的5年中，中国的房地产业每年以平均22%的速度在增长，2003年更是达到了32.5%的增速。但中国人民银行2003年发布的121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）抑制了房地产的大规模信贷行为，房地产商转而寻求其他方式的地产融资。世界经济发展的历史证明，房地产市场和资本市场的结合是地产发展的拐点，那么，中国房地产业能否继续繁荣在某种程度上将取决于中国的金融体制改革。我们有理由相信，随着金融政策的正确调控及导向作用，房地产行业将进入持续健康稳定发展的春天。 （二）土地规范政策-----中国房地产行业健康持续发展的助推器 违规操作、屯地待涨的极端投机行为严重干扰了中国房地产行业的正常发展。国家近日启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》。 政府通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和水平，实现调控经济运行的目标以高压态势开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。除经合法批准可以分期建设的项目外，其它建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批，否则按骗取批准、非法占地论处，追究分拆项目的审批机关的责任。另外比如控制土地供应、控制土地出让按揭贷款、逾期不开发将收回土地使用权、整顿土地市场秩序等措施，都直指土地市场的软肋，尤其对于以前通过边缘行为所圈下地皮的方面来说，收回开发权、严格控制土地交易贷款这些措施无异于土地市场整顿的最后通牒。整顿力度不断加大地块定位为高标准的国际社区，政府因此设置了许多细致的硬性指标，规划用地范围内综合开发区应满足高新区西区，初期规划面积20平方公里四川省“一号工程”的重要载体，重点发展电子信息和现代中药产业。国家软件成都基地、国家信息安全产业化基地、国家现代中药产业化基地均位于区内。已完成起步区开发面积10平方公里，以20公里道路为骨架的市政设施全面形成承载能力。发展目标是：建成国内一流、西部第一的IC研发生产基地、软件研发生产基地、光通信研发生产基地、无线电子信息产品研发生产基地、电子信息材料与元器件研发生产基地和现代中药研发生产基地。 4、项目周边环境 项目地块片区属于城市未来规划的发展新城区，上承羊西餐饮一条街，下启高新西区，目前周边配套尚不完善，地块周边商业以经营餐饮、汽车4S店为主，生活设施和商业活动极不便利，因此项目可利用的周边城市资源极其有限，商业、购物、酒店、医院等尚须依赖主城区。由于交通的便捷性，加上上风上水的自然环境，因此片区居家环境相对成熟。 （二）项目SWOT分析 1、SWOT矩阵 优势（S） 劣势（W） 区位 机会（O） 威胁（T） 市政支持 规划中高标准国际社区规划重点 2、SWOT分析要点 （1）优势： I、区位该地块位于金牛区和郫县犀浦镇，东至土龙