北京朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告2008年.ppt

朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告 二、区域酒店式公寓分析 区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征 高档楼盘为主：表现为单价高、户型面积大、精装修、客户群也是中高端消费群体； 售价高：精装修均价16600-19000元/平方米，总价200万元左右，其中，星河湾单套总价甚至达千万元以上； 户型面积大：诸多项目主力户型面积都在140㎡以上； 精装修：75%项目精装修。 区域房地产市场正在成为高档住宅为主的富人区。  随着2003年底朝阳北路的开通这一利好条件，朝阳北路房地产价格迅速增长，2004-2006年区域内各项目销售价格上涨率均在50%左右，区域整体价格上涨2倍。尤其是2005年星河湾的标杆作用，加速了该区域市场价格的提高。 区域房地产市场发展趋势：形成名符其实的高端居住区。 四、项目自身条件分析 市场比较法定价结果 25672 19778 27213 18155 19657 修正后的价格(元/平方米) 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 装修状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 智能化设施与室内配备 100/103 100/103 100/106 100/100 100/96 户型及朝向 100/100 100/98 100/98 100/90 100/100 建筑类别 100/100 100/105 100/100 100/90 100/100 物业管理及服务 个别因素 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 人文环境 100/90 100/95 100/90 100/90 100/90 可视景观 100/104 100/102 100/104 100/102 100/102 公共服务配套设施 100/110 100/120 100/115 100/120 100/105 距市中心距离 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交通状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 临路状况 区域因素 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易类型 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 使用年限 100/100 100/100 100/100 100/100 100/95 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 物业用途 33000 24000 36000 20000 20000 待定价格 案例5 案例4 案例3 案例2 案例1 定价对象与案例 比较对象 内容 表2：比较因素修正系数表 五个比准价格相近，因此采用加权平均后的结果： 市场比较法得出本项目销售价格 ＝ （16657×0.2+18155×0.2+27213×0.15+19778×0.3+25672×0.15）÷5 ＝21429（元/平方米） （1）收益法定价的公式 p 为房地产市场价值； a 为年纯收益； r 为折现率； n 为收益年期。 销售价格定位（三）——收益法定价法 * * 目 录 市场研究分析 客户群定位 项目租售模式分析 区域基础环境研究 区域酒店式公寓分析 项目自身条件分析 报告内容 北京酒店式公寓市场概述 价格及租金定位 精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活 涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员 办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分 服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿 配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施 具体内容： 精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、冰箱、微波炉等 服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、订票、叫车等 酒店式公寓的条件特征 优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务 但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。 市场研究分析 产生原因 源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。 酒店式公寓在北京的发展