山东东营胜大花园配套商业策划报告2012.doc

东营胜大花园配套商业策划报告 前 言 胜大商业街是由胜大置业开发的3万平米商业地产项目，隶属大型居住项目“胜大花园”配套。由于在2008年春节后项目首批分割好的铺位即将开始预售，因此必需对邻近项目——伟浩，进行详细调研，并对本项目进行全面规划，方可保障预期销售目标实际。 本报告分析研究思路如下： 伟浩的价格是我们的铺王 伟浩的价格是我们的铺王 客观分析伟浩的价格策略，以及项目操作中所面临的问题。 商铺定位建议以市场分析 商铺定位建议 以市场分析为依据，为本项目定位、招商经营、销售提供依据，并提出相关可操作策略。 整体营销布署 整体营销布署 项目相关住宅市场分析，为本项目定位提供依据，并提出针对项目一期的销售策略。 营销工作重点 营销工作重点 工作重点确认在开盘前的热场，如何解决营销难点成为前期准备重心。 项目广告企划设计提出本项目的广告企划设计，包括：案名、LOGO、VI表现。 项目广告企划设计 提出本项目的广告企划设计，包括：案名、LOGO、VI表现。 200 目 录 一、分析伟浩 …………………………………………………… 3 二、商铺定位建议 …………………………………………………… 11 业态定位 …………………………………………………… 11 客户定位 …………………………………………………… 12 运营理念 …………………………………………………… 12 业态划分 …………………………………………………… 13 企划定位 …………………………………………………… 15 三、整体营销布署 …………………………………………………… 17 整体战略 …………………………………………………… 17 开盘旺场 …………………………………………………… 19 推售进程表 …………………………………………………… 20 四、营销工作重点 …………………………………………………… 21 1、开盘前准备 …………………………………………………… 21 2、销售各阶段 …………………………………………………… 30 开盘引爆期 …………………………………………………… 31 二次引爆期 …………………………………………………… 35 三次引爆期 …………………………………………………… 39 五、企划表现 …………………………………………………… 41 六、附六个区商铺具体分割 一、分析伟浩： 产品分析（户型分布情况）： 分类 单套 面积 比例 分类 108-150 150-193 200以上 1R 138 11,361.30 41% 1,784.59 7,916.55 1,660.17 2R 138 11,361.30 41% 1,784.59 7,916.55 1,660.17 3R 58 4,906.36 18% 　 　 4,906.36 　 334 27,628.95 　 　 　 　 分类 自然型 套数 面积 比例 一二层联体 80 12,911.87 47% 三层联体 58 14,717.08 53% 　 138 27,628.95 　 分类 分割后(实际销售用方案) 套数 面积 比例 一二层联体 119 19,402.26 70% 三层联体 19 8,226.69 30% 　 138 27,628.95 　 伟浩，全线400米，定位“LIVING MALL”，假日全生活广场；规划自然型，三层面积占到总面积的一半，而实际销售中，三层被分隔到少数的一二层上，只占30%，以更便宜的价格出售（后有详细价格分析）。 ——该项目位置紧挨本案，其价格策略及去化速度，可以成为本案定位的依据；即影响本案销售，也为本案销售带来机会；伟浩的价格就是我们的铺王价。 2、价格分析 1）外街价格： 剔除与本案无可比性的内街后，伟浩外街各栋的均价为： 楼号 合计 总面积 内街 面积 外街 面积 底价 单价 底价总价 表价单价 表价总价 套数 333# (A区) 4284.04 　 4284.04 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19 331# (B区) 4226.8 　 4226.8 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19 327# (C区) 3982.58 　 3982.58 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20 325# (D区) 4415.16 2242.04 1883.93 4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9 304#