杭州天都城项目可行性研究报告.pdf

一、 天都城项目概况 （一）项目特点 正在开发之中的杭州天都城位于余杭市星桥镇，东依余杭市府 临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林 广场仅12公里，到上海车程不到2小时。杭州天都城是集房地产开 发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅 在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和 开发模式的重大创新。 ——超大规模、超强力度开发。天都城总投资预计超过80亿元， 开发期长达6~8年，占地面积为6500亩，其中房地产开发的建筑面 积达400余万平方米，可容纳居住人口 12万人，是我国至今为止由 一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公 园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化 体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项 目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。 项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环 境最为优美、基础设施最为现代化的 21世纪样板式卫星城，临平的 新兴副城区。 ——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。 通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部地 区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有 12万人的居住中心；杭州市 的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业 1 培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。 ——市场取向、企业化运作的 “民办官助”式的城市化新模式。 项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事 业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。 —— “先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体 思路是 “先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体 战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过 先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教育中心、高新 产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以 及其他产业的发展。 （二）项目前景预测 根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，天都城项目 的总投资约87亿元人民币，税后利润将达到 12.30亿元；静态的税 后投资收益率为 14%，投资回收期约 4.58年。项目成本相对较低， 投资收益率良好，资金回收与返还能力强，抗风险能力强，总体经济 效果优良。 天都城项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报，而且还将 产生巨大的社会效益。该项目建成之后，将创造 7000—8000人的就 业机会，旅游项目将带动 20亿人民币的GDP增长，房地产项目将带 动120亿人民币的GDP 增长。 （三）项目开发的比较优势 ——开发商优势。中国广厦建设集团是一家实力雄厚，人才济济， 2 信誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑、房地产、金融、文化、影 视等多种行业的上市公司。浙江盈华实业有限公司是涉及消防设施和 建筑电气检测、实业投资等多种领域、资本实力强大、科技含量高、 人员素质高、具有广阔发展前景的企业。 ——项目策划和规划优势。项目由国内著名策划公司王志刚工 作室进行总体策划、全面认证，由美国WY 国际设计顾问公司、英国 阿特金斯国际有限公司、深圳激流策划公司、清华大学城市规划设计 研究院、浙江大学城市规划与设计研究所等多家国内外权威设计公司 进行精心规划设计。 ——项目组合优势和规模优势。旅游、民办教育和房地产三大 块共同开发，使天都城项目形成了互补互促的组合优势和规模优势， 综合开发优势十分明显。 二、天都城试点的必要性 （一）天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的新动力和新 模式。 从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，不容忽 视的一个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通过农转非户籍制度 改革和发展城镇工业、传统的第三产业吸纳农村人口的城市化推动力 明显减弱。中国城市化需要寻找新的动力源。在这种背景下，许多城 市都通过购房入户制度，以求在新一轮争夺人口大战中赢得主动。但 是，外来人口的大规模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带来 的拥挤、基础设施超负、用地紧张、房产价格过高