毕业论文：房地产价格的研究(论文).doc

PAGE PAGE 19 对房地产价格的研究 摘要： 房价具有一定的区域性特征,房价的居高不下必然会给区域经济健康持续发展带来许多隐患。必须找准影响区域房价的深层原因才能制定有效的调控措施平抑房价。影响房价的深层原因既有内部的也有外部的,房子的本身价值是内部原因；经济因素、政策因素和价格预期是重要的外部因素。加强土地市场的规范管理，整顿房地产交易秩序,对以往的政策进行认真反思,尽快完善房地产预警预报体系将是当务之急。 本文运用数学分析软件分析了影响房价的主要因素，并阐述了房地产业中投机性需求的作用和影响，并提出有效抑制投机性需求的对策：首先着重进一步完善现有的房地产政策，其次应加强政府的行为等。 关键词： 房价 房地产投机 因子分析 市场供求 房地产泡沫 一、问题的重述： 　　近几年，北京、上海、深圳、杭州、天津等许多地区的房价出现了持续不断上涨的局面，房地产市场价格攀升迅猛，房价居高不下一方面使这些地区的房价收入比过高，居民的购买力下降，住房问题非常突出；另一方面，部分投机者通过各种融资渠道买入房屋囤积，期望获得高额利润，导致房价居高不下，进而产生的房地产泡沫会危害经济发展。所以，如何有效的抑制房地产中的投机性需求，挤出投机资金，打击投机行为，是当前房地产宏观调控的关键。 现欲解决下列两项主要问题： 1．小王在2004年3月份因为买房子向银行贷款24万15年还清的商业贷款，查找有关资料，回答他第一次还款（ 2004年3月份）应该还多少钱；提前还款2万元，还款期限不变的情况下，他的还款金额又有什么变化等问题。 2．对影响房价的主要原因和房地产投机行为的分析等问题。 二、模型的初步分析： 由于我国房地产市场是从计划经济发展到市场经济的，故仍有计划经济的痕迹。因此，我们首先想到采用成本分析法来分析影响房价的原因，成本分析法又称原价法。这是一种以房地产开发所支出的各项费用总额为主要依据，加上一定数量的利润和按税法规定应交纳的税金，以确定待估房地产的种估价方法。而现实生活中，房地产的价格主要由其本身的价值和市场供求关系来决定的，而不是由所支付的费用决定的。 　　因此，要从市场入手寻求影响房价各因素之间的相关关系，定量分析影响房价的形成因子，并分析由市场的供求关系产生的房地产投机对房地产价格的影响，从而，提出了以因子分析和投机度为模板的分析方法，这对合理确定房价，促进房地产健康稳步发展，充实住房价格评估理论具有较强的理论和现实意义! 三、符号定义：（见模型的建立与求解） 四、模型假设： 1．理想的房地产价格是在市场机制作用下，由房地产市场活动参与者即开发者、经营者、中介服务者、物业管理者和居户本着公平、自愿、公开的原则而达成的市场价格，非市场机制作用下所形成的住宅福利价、折扣价、标准价、成本价及廉租屋租赁价格等不是本文的研究对象。 2．房地产价格的成因主要是住宅所在地段的区位条件、住宅的环境条件、出行方便度、建筑物安全卫生因子、商业服务业繁华程度、市政基础设施的完善程度和住宅的朝向，外观等因素。事实上，这些成因及其重要性的高低不是永恒不变的，它随城市规模、时间、城乡差距的不同而有差异。而对于本文，我们只研究近十几年的房地产价格趋性，因而，在此忽略成因的变化影响。 五、模型的建立和求解： 1．问题一的求解 我们查阅有关资料得到，我国银行房屋贷款利率如下： 个人住房公积金贷款利率: 年份 月份 月利率 年利率 个人住房公积金贷款 15 180 0.003825 0.0459 个人住房商业贷款 15 180 0.004793 0.05751 （数据来源： HYPERLINK ） 等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本金法”的每个月归还的本金是不变的，每个月还款额是变动的。等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力 等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减。 等额本息还款法： 每月应还金额：a*[i*(1+i)^n]/[(1+i)^n-1] 注：a贷款本金 i贷款月利率 n贷款月数 等额本金还款法： 每月应还本金：a/n 每月应还利息：an*i 注：a贷款本金 i贷款月利率 n贷款月数 an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=2-2*a/n...以次类推。 将有关数据带入公式，可求得 等额本息 每月还款额