南昌海航白金花园房地产项目可行性研究报告.doc

海航白金花园  可  行  性  研  究  报  告  江西洪城房地产开发有限公司 2005-3-3 目 录  第 一 章 可 行 性 研 究 结 果 摘 要  1.1 调研目的 1. 2 前提假设 1. 3 本项目投资可行性倾向 1. 4 项目投资可行性研究结论 第 二 章 借 款 人 评 价 2.1 借款人介绍 2.2 发展前景评价 第 三 章 市 场 评 估 3.1 市场环境评估 3.2 市场前景和市场竞争能力分析 第 四 章 项 目 概 要 4.1 项目概况 4.2 投资分析的目的 、依据 、原则和范围 第 五 章 开 发 建 设 营 销 方 案 5.1 方案设想 5.2 开发建设进度 5.3 资金筹措 第 六 章 投 资 估 算 6.1 总投资估算 第 七 章 效 益 分 析 7.1 评价方法 7.2 销售收入测算 7.3 总成本  1 7.4 税金与利润测算 7.5 财务指标评价 7.6 风险分析 第 八 章 评 估 结 论  2  1.1 调研目的 第一章 可行性研究结果摘要  前景 。 （一）通过对南昌房地产市场需求的调查，分析南昌房地产市场的发展 （二）通过对南昌市居民住房消费行为特征的调研，来分析南昌住宅消  费群的市场潜力 ，为本项目提供科学 、可操作的实战依据及项目的盈利能力 。 （三）通过以上对南昌住宅消费群的市场潜力分析针对本项目的特性，作可 行性分析报告 ，从而确定项目的风险大小及盈利能力 。 1. 2 前提假设 （一）本项目中设定项目的开发建设不会因资金短缺而停顿；房地产开发商 具备相应专业水平 ，能够保证项目保质保量完成；未来产业政策、市场不会出现 较大波动而影响物业的销售 。 （二）我们对可行性分析中用到的任何一个数据根据项目的规划及相关的资 料以及我们对市场的分析确定 。 （三）报告中用到的资料信息均来源于市场和我司相关的资料 。 （四）土地面积以 《国有土地使用权证 》上的土地面积为准 。 （五）报告中后用到的取得土地成本(41.4 万元/亩)来源于江西省南昌市国 有土地使用权出让合同 ,住宅销售单价和建造成本均来源于市场 。 1. 3 本项目投资可行性倾向 开发商品房 、酒店式公寓用于销售 ，部分物业自留经营 。 1. 4 项目投资可行性研究结论 该项目的财务指标如下 ： 财务内部收益率 （FIRR ）：272 %  3  财务净现金值 （贴现率 6%）：13075.56 万元 动态投资回收周期 ：0.35 年 静态回收周期 ：0.33 年  通过市场调查及各项经济指标的测算 ，本项目无论从社会效益还是经济效益 上讲都是可行的 。  4  2.1 借款人介绍 第二章 借款人评价  江西洪城房 地产开发 有限公司 是由全国 商业百强南昌 洪城大厦 股份有限 公 司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业 ，公司成立于一九九二年，注册 资金伍仟万元人民币 ，系具备国家二级资质的房地产开发企业 。 公司下设经营公司 、物业公司、广州分公司、新建分公司、九江分公司、萍 乡分公司 。公司拥有一批富有实践经验，精通房地产开发经营与管理的专业技术 人才 ，形成了集建筑设计、工程预算、施工管理、商品房销售、物业管理“一条 龙”的科学化管理体系 。 公司自 1992 年成立以来，即以雄厚的资金实力、开拓务实的精神和集团良 好的信誉迅速崛 起，相继推出丁公新居 、船山公寓 、象山花苑 、新建龙珠小区 、 九江洪城小区 、南昌站前西路住宅区、广州半山翠亭、广州云天翠亭、洪城广场、 洪城时代广场等项目 ，开发建设面积逾七十万平方米 ，总投资达六亿多元 。 公司强化市场意识 ，始终保持持续稳定发展，取得了良好的经济效益和社会 效益 ，在南昌市乃至江西房地产界名列前茅 ，九九年度 、二 OOO 年度、二 OO 二 年度被评为全省“先进房地产开发企业”称号。洪城房地产正逐渐发展成为现代 化的房地产开发企业 。  2.2 发展前景评价 江西洪城房 地产开发 有限公司 是由全国 商业百强南昌 洪城大厦 股份有限 公 司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业 。 根据目前的市场情况及项目情况 ，拟将红谷假日一期销售的总体目标定为在 2006 年 5 前完成一 期 2.3 万平米酒店式公寓的销售，按均价为 6500 元／平米计，  5  实现销售额 1.51 亿元以上;二期高层住宅销售的总体目标定为