伟业顾问2007年北京办公产权公寓建筑专题研究.pptVIP

明天第一城 普通住宅 一梯2-3户 办公产权公寓 走廊式设计，一梯10-16户 标准层设计 明天第一城 走廊式通道 整个楼共三个单元 一个单元两部电梯 一梯10-16户 一单元和二单元为纯南北朝向，三单元为东西偏15度朝向 标准层设计 创业者大厦 高度：地上13层 面积区间： SOHO:零居162套占22.95%, 一居194套占27.48% 二居350套占49.58% 总户数：706户 主力户型：35M2-40 M2，60 M2-65 M2两种 装修情况：精装修 SOHO类产品 标准层设计 明天第一城 东亚奥北中心 整个楼共两或三个单元 一个单元一部电梯 一梯3户、4户、或一梯8户 A#号楼中间部分二单元采用内廊式设计，两边部分一单元和三单元采用筒式设计 东亚·奥北中心C#D#E#平层 东亚·奥北中心B#平层 东亚·奥北中心A#平层 标准层设计 标准层设计 蝶式塔楼高层住宅为一梯6户， 这种平面类型能较好的解决通风和日照的问题 均好性较好，即使是北面的住宅也有良好的通风和采光条件 标准层公摊面积较小，做到自然采光 住宅面宽较大，舒适程度高 标准层设计 方案提供了一梯七户和一梯九户两种平面的中高层住宅设计 利用天井解决住宅的通风和采光问题 改善天井所形成的室外空间，形成了多样的邻里交往的场所，赋予了住宅新的交往功能。 冬天的北风是否对开敞的天井有较大的负面影响，每套住宅的卫生间和厨房都对天井开窗会对公共环境造成一定的负面影响 标准层设计 产品结合适应性住宅的实践，提出了许多富有新意的设想 住户可根据家庭构成和生活方式灵活选择 住宅凸窗较多，不利于节能 市场及产品定位 规划设计 单体设计 标准层设计 户型设计 单体设计 大成国际中心 大成公寓户型图 B09 建筑面积 115.71平方米 套内面积 87.23平方米 B01 建筑面积 109.25平方米 套内面积 82.36平方米 一期推出9号、10号、11号楼，共1166套房 二期共推出19号、20号、21号三栋楼共769套房，户型配比设计为：零居室占22%，共165套；一居室占31%，共240套；二居室占47%，共364套 三期12号、13号、14号楼户型设计、面积、配比与二期产品相当，其中零居室195套、一居室201套、二居室519套、三居室1套 四期共推出15、17、18号四栋楼。产品延续原来的精品小户型，共1117套，其中零居室209套，一居室375套，二居室531套，三居室2套 明天第一城 标准层设计 优点： 公共交通面积紧凑 外形轮廓整齐，有利于节约能源 每个户型都设计了玄关 每个户型动静分区合理，布局紧凑 缺点： A1户型和A3户型只有卧室日照较好，交通面积较多，舒适性较差 A2户型的厨房采光差 标准层设计 本项目地形特殊，受地性的限制较多，但因地制宜，采用外廊式住宅设计，便于组织通风 居住单元有较强的适应性，为了取得良好的观景效果，本项目在入住户门外营造了人性化的入户前院 各套型除个别房间异性外，主要房间格局方正，开间面宽比例合适，阳台造型丰富，立面造型优美 标准层设计 方形塔楼住宅结构规整，平面布局紧凑，体形系数小，节约省地 住宅分为三室户、二室户和一室户，品种齐全，而且面积最大的户型安排在南面较为合理 标准层公摊面积小 住宅采用方塔形平面和蛙形平面两种方式，这一类平面会造成前面住户和后面住户在采光上的差异 受周围及自身商业干扰 宜居程度较好 现状私密性较好 受邻侧地块开发影响较大，未来私密性不高 宜居程度高，但弱与1号地块 北侧为潜在商业项目 东侧为潜在公建项目 宜居性较差 标准层设计 蝶式塔楼高层住宅为一梯6户， 这种平面类型能较好的解决通风和日照的问题 均好性较好，即使是北面的住宅也有良好的通风和采光条件 标准层公摊面积较小，做到自然采光 住宅面宽较大，舒适程度高 户型设计 可变多用空间-基于家庭构成分析 多用间灵活布置，以适应不同年龄阶段和不同家庭结构的功能需求 分别灵活设计为婴儿房、幼儿房、青少年房、老人间、保姆房 单体设计 呼吸墙在不同的气候下，可有多种工作模式，如果使用得当，在节能和改善室内环境品质两方面都可得到很好的效果，另外，还可以提升到建筑物的美学价值，增强维护结构隔声。 专题研究目的 专题研究目的 继酒店式公寓、商铺之后，办公产权公寓正在成为投资者新的投资热点，许多开发商把办公产权公寓作为新的投资目标。 办公产权公寓具有位置好、总价低、小户型的特点，因此被越来越多的客户所青睐。 办公产权公寓的现状 历史成因及发展 现状项目列表 案例点评 产品分析 历史成因及发展 写字楼市场： 纯写字楼产品风险大，产品形式单一 产品的需求受区域环境影响大 小面积写字楼产品需求量大 住宅市场： 住宅市