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二手中介手册 目 录 ? 第一章????? 第二章?? 第三章?? 第四章????? 第五章????? 第六章????? 第七章????? 第八章????? 第九章????? （一）???? （二）???? （三）???? （四）???? （五）???? （六）???? （七）???? （八）???? （九）???? （十）???? （十一）????????? （十二）????????? （十三）????????? （十四）????????? （十五）????????? （十六）????????? （十七）????????? （十八）????????? （十九）????????? （二十）????????? （二十一）? （二十二）? （二十三）????????????? （二十四）????????????? （二十五）????????????? （二十六）????????????? （二十七）????????????? （二十八）????????????? （二十九）????????????? （三十）??????? （三十一）????????????? （三十二）????????????? （三十三）????????????? （三十四）????????????? 1、物业：港澳对“房地产”的称谓，包括房屋、商铺、写字楼、厂房等等。 2、租赁：是出租与承租的简称。 3、租赁合同：是出租和承租双方签订的各种条款要求，具有法律效力协议，一式三份，以租赁管理公司的为标准。 4、委托书：是客户用书面形式出租、求租的协议称作委托书。 5、出租方：即业主。 6、承租方：即租客。 7、见证方：租赁管理公司或中介公司。 8、租赁期：是租用期限，一般住宅为半年至一年时间；商铺一年至五年；写字楼、厂房二年至五年；具体由客户双方协定。 9、用途：居住、商住（办工和住宿两用）、商业（是指商铺、生产场地）。 10、租金：是指租客每月要付给业主的金额。 11、押金：指承租方交付一定数量金额作抵押，一般以二个月租金作押金。 12、滞纳金：指承租方不按合同所订的时间交付租金而超过时间所罚的款项称滞纳金，一般按拖欠部分每日的5%左右收取。 13、租赁税费：是出租该物业所收取的租金应交纳的税费（如印花税、个人所得税）；租赁管理公司收取管理费为租金的2%（通常租赁税费由业主负责，水、电管理费等杂费由租客负责）。 14、佣金：指中介公司收取的服务费用，通常出租承租各付半个月租金或另行协商。 二、楼盘 外出踩盘或接到业主报盘时，应从哪方面了解该楼盘，是地产经纪的基本功。只有全面深入地了解该盘的优势，才能更有效地介绍相关客户。 （一）楼盘位置 1、先搞清楼盘处的位置是哪个片区？楼盘在整个城市的朝向？具体在哪条街道或哪条路交叉口？ 2、特征建筑,（著名大厦、超市、馆所等）优秀地产经纪应跑遍市内主要楼盘，业主一报盘马上了然于胸，并能清楚地介绍给客户，有助于看楼时客户对你的信任感。 （二） 便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。 1、楼盘周边有哪几路中巴、大巴经过？有无住户专车、地铁出入口？ 2、从该楼盘到火车站、东门、体育馆、中心区、华强北、华侨城等大方向坐什么车？ 3、熟知该楼盘交通情况，可直接告之客户坐什么车来看楼，向客户显示地产经纪之“专业”，从而增强客户购房或放盘的信心。 4、楼盘的交通便利与否？要清楚自己需要买或卖的楼盘价格市场定位，有利于买卖双方能够了解。 （三）小区规模：小区规模将直接影响到该楼盘的:1、综合配套；2、物业管理档次；3、住户人气；4、小区绿化。进而影响到物业价格走向。 一般而言，小区规模越大，综合配套越完善；也有些中小型楼盘共同组成大社区，共享配套资源，接盘和调查时，规模方面应了解和如下内容： 1、小区大概的占地面积和总建面积； 2、多少栋楼，多层几栋，小高层和高层各几栋； 3、各栋楼的编号或名称及位置分布； 4、公共设施位置：停车位、运动场、泳池、花园、会所等； 5、小区内的容积、绿化、楼间距等都是可以成为卖点之一； 注意：上述内容是在踩盘中完成或了解，当电话接业主报盘时，不能向业主问上述问题。 （四）楼层 1、楼层较高有哪些优势？劣势？ 优势： ①、视野开阔，如有海景、公园、优势极明显。 ②、光照好：室内明朗可让人心情舒畅。 ③、空气清新，灰少、蚊蝇少。 ④、噪声较低层少。 劣势： ①? 、价格较高：多层楼3、4、5、比2、6发售进相差100-150元/平米，而高层楼差价约100元以/平米，低层和高层有时相差2000元/平米以上； ②? 、上下不便：多层楼宇较突出，家有老人者，一般买低层； ③? 、低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反