国家税务总局房地产行业税务稽查案例解析57.pptVIP

* 房地产企业的成本项目一般来说有六大项目构成： 即1.前期工程费2.基础设施建设费3.公共配套设施费4.土地征用及拆迁费5.建筑安装工程费6.开发间接费用 而建安成本分为大包和甲方供材两种方式。例如：某项工程建安成本为8000万元，大包是指建设单位为房地产开发企业 * * 检查房地产企业的阻力与困难应当想的充分一点： 1.调账必须多人前往，保证检查人员安全。 2.在一次专项检查中，某企业声称其账目在美国被安永会计师事务所审计，因此不能提供。 * * 针对该单位所得税贡献率及毛利率明显偏低，可能存在少计收入的问题。检查人员调阅了收入及预收账款等有关账簿，并对企业提供的销售合同进行了累加，未发现问题。 做了大量的工作，却未有实质性突破，检查人员感觉百思不得其解，难道位于市中心的都市花园项目果真是“赔本赚吆喝”么？ 针对案情进展情况，局领导及时召开了案情诊断会，会上有同志提出该企业营业费用确实有点高啊！一语惊醒梦中人，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿，果然发现在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金6805539.54元，凭证后附的委托代销合同中，规定代销手续费为３％，以此推算该企业当年应有226851318.00 元预售收入，查阅申报表，该企业只申报了206851318.00 元预售收入，差额居然有2000万元之多。 经过询问，几经周折，该企业法人代表承认了将2000万元预售款项隐藏在４张个人银行卡，未在账簿纪录，从而少申报预售收入少纳税的事实。 * * 收入项目检查初战告捷后，检查组并未就此收兵。考虑到隐瞒收入的2970万元后，该企业的毛利率也只有25%，与一般项目的毛利率相比仍然偏低。检查人员对该企业开发成本的构成进行了分析：都市花园一期单位工程成本为3039元，而土地出让金出让价格为每亩267万元，合楼面地价800元，经审查土地出让合同，并到国土资源局外调，认为可以排除土地成本虚列的可能。建安成本经测算，单位建安成本达到2009元。根据ｘｘ市稽查局对房地产行业检查的经验值，１８层以上层高的高层楼建筑，该市单位建安成本一般在1600元\平方米左右，金海岸公司的单位建安成本明显高于正常值。该企业对主要材料采取甲方供材的方式，自行采购。甲方供材123658760元，建安成本74元，均存在真票假票混杂，虚增成本的可能性。 * * * * * * （２）巧妙分析 发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了３户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。 * （３）现场核查 违章建筑收租金 为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。 * 2.成本核查 综合评估确定检查突破点 （1） 地税机关协查建安发票 （2） CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 （3） 拆迁办协查查出假拆迁协议 （4） 不配比结转成本热力站成本全入一期 （5） * （1）综合评估确定检查突破点 总成本3.039亿元 单位工程成本3039元 （单位工程成本偏高） 总地价8000万元 楼面地价800元 （排除异常） 建安成本2.009亿 单位建安成本2009元 （高出预警值） 拆迁补偿款 2300万元 （可能存在问题） 甲供材料成本 1.237亿元 （虚增成本高危环节） 建安费 7731万 （发票当地开具） 地税机关 协查建安发票 （确定了多列成本） CTAISX系统 发票流向查询 （确定了多列成本） 拆迁办协查 “拆迁补偿协议” （确定伪造补偿协议） CTAISX系统 发票流向查询 （确定了多列成本） * （2）地税机关协查建安发票 发票存在疑点： 一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上； 二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别； 三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。 经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票