当前深圳房地产市场价格运行分析.docVIP

当前深圳房地产市场价格运行分析深圳市房地产研究所 王锋 笔者按：?????今年以来，我市房地产市场明显火爆，房价不断攀升。从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。深圳楼市是否已经失去理智？深圳房地产市场是否存在供应紧缺？等等一系列问题一时为社会各界高度关注。笔者认为，我市房地产市场一直保持着平稳、理性的发展局面，而为了保证未来房地产市场的持续、健康发展，有必要对房价进行深入的分析和认识，以便准确把握我市房地产市场运行规律，使房地产经济继续为我市经济社会的持续发展做出贡献。一、当前房地产价格总体运行特征?????今年1~3季度，随着宏观经济的持续快速发展，深圳房地产市场继续呈现景气局面，市场销售持续旺盛，房地产价格保持小幅上涨。根据我市房地产网上预售合同备案统计，2004年1～9月，全市住宅平均交易价格为5897元/平方米，与去年同期的5589元/平方米相比，上涨5.5%；商铺平均交易价格为11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；写字楼平均交易价格为9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%。总体来看，住宅价格小幅上升，商铺、写字楼价格均出现一定幅度下降；由于住宅在房地产市场的份额占到90％以上，住宅价格的波动基本代表了房地产价格的运行情况。从近几年房价变化情况看，深圳房地产价格运行主要呈现如下特征：（一）房价持续小幅上涨，且涨幅有递增势头；价格季节性增长特点明显，年底房价水平较高?????2002年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，2002年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，2003年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6％；2004年前三个季度，住宅价格又比上年同期上涨了5.5％。由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。从2003年以来各月住宅价格看（图1），房价的季节性波动明显，基本呈“1～2季度价位低平，3～4季度价格攀升”的规律。2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3％。今年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律（见图2），一季度住宅均价为5780元/平方米，二季度为5862元/平方米，三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为二季度1.4％、三季度3.3％，尤其是三季度价格增长较快。比较今年上半年与去年的价格水平，今年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5％，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。 图1 2003～2004年各月住宅价格水平（单位：元/m2）图2 2004年各季度住宅价格水比较（单位：元/m2） （二）房地产市场价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场，但中高档商品住宅需求有明显上升趋势?????近年来，深圳房地产市场供应的商品房，基本呈现合理的价位比例，以满足不同收入层次的消费者的梯度房地产消费。从2003年全年看（见图3）， 6000元/平方米以下的住宅销售面积占59%， 6000~10000元/平方米的住宅销售面积占35%，10000元/平方米的住宅销售面积仅占6%；2004年上半年，三项价格区间所占比例分别为60％、32％、8％；2004年三季度（见图4），三项价格区间所占比例分别为55％、35％、10％。上述数据表明：6000元以下的中低价住宅占市场的大多数，10000元以上的高价位所占比例不超过10％，占较小比例；低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳的房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。 图3 2003年不同价位住宅销售比例图4 2004年三季度不同价位住宅销售比例 ?????但是也应当看到，今年以来万元以上的高价位住宅的销量有明显上升趋势。主要原因在于随着经济快速发展、人民生活水平不断提高，近年来居民改善居住条件的愿望日益强烈，二次及二次以上置业的消费者增加较快。根据消费者抽样调查，目前我市中高档商品房较为集中的特区内二次及二次以上置业者比例高达53％，而首次置业者为47％，以改善居住条件为目的的消费群体数量首次超过了初次买房置业的群体。由于中高档商品房需求旺盛，导致特区内今年商品房供应增加，开盘数量较大。10月份我市秋交会参展楼盘情况表明：特区内仅福田、南山的楼盘各占全部参展楼盘的35％和30％，而特区外两区仅占20％，进一步证明了中高档商品房需求上升的趋势。（三）特区内外房地产价格总体保持一倍差距，但特区外价格上涨较快，与特区内差距减小?????由于深圳特区内外在经济发展水平、城市化程度、基础设施配套等方面的