房地产相关法律知识讲座培训笔记.docVIP

房地产相关法律知识讲座培训笔记 第一讲：合同法 合同法的概念 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本法自１９９９年１０月１日起施行，《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》同时废止。民事权利义务关系婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物供用电、水、气、热力合同供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。赠与合同赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与超过二十年的，超过部分无效。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。　　当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。　　当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：　　（）提供的设计有缺陷；　　（）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；　　（）直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：　　（）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；　　（）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；　　（）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；　　（）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：　　（）未按约定支付工程价款的；　　（）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；　　（）不履行合同约定的协助义务的。当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。 因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。