商丘天伦国际广场项目定位及营销方案107.pptVIP

目录 第一部分 项目竞争分析 项目SWOT分析 SWOT分析 [优势] SWOT分析 [劣势] SWOT分析 [机会1] SWOT分析 [机会2] SWOT分析 [威胁] 项目商业竞争分析综述 项目住宅竞争分析综述 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析及竞争策略 各物业品种的竞争分析及竞争策略 超市部分：A。负一层的商用价值底，而超市可以为整个商场提供足够的人气；B。目前商丘市场超市硬件配套普便落后，经营管理模式陈旧，市场对新型超市有一定需求。 本项目是大型复合项目，超市、餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在。 况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。 2.主要酒店经营定位状况 项目的竞争定位 各物业品种的竞争分析及竞争策略 基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。 酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，主要是市中心物业，做为办公\投资\自住都较为有利；而且出售速度较为的快，如中环、园中园，小户型比例在５０％左右，是销售速度最快的物业之一。 商丘现在住宅物业主要面积是集中在110-至130平米之间。 住宅与酒店公寓可以采取统一管理，推广上突出物业管理，可以提升住宅的物业品质。 各物业品种的竞争分析及竞争策略 项目总案名 1#各部分具体面积、比例如右图： 各部分所在位置分布图: 各平面层内部动线设计建议 1#、2#、3#宗地在二层、三层以空中连廊连接，使各分区能有效连接一起，实现商业价值的整体提升； 主力商场及传统商业配套以MALL店中店（虚拟商铺）设计，呈回字型，便于客流走动； 以超市、必需品消费引导人流，带动社区配套传统商业及服务业的人气和经营； 裙楼各片区之间有路网贯穿。 将步行街人流引入本项目，必须设计跨街电梯天桥 代售商铺的总价控制范围 商铺铺型与铺位分割方案及配图 进深：建议8.0米； 面宽：建议4米； 裙楼柱网：矩阵8.0 x 8.0 铺型方方正正较为购铺者和经营者接受； 尽量避免柱位出现在商铺的中央。 其他户型设置时应考虑到进深与面宽比例控制在2:1 利用轻型材料隔商铺 虚拟商铺，房产证是很难办理的； 按地方操作方式进行，先与当地相关部门了解此方面政策 如房产证办理方面有困难，应采取轻型材料进行商铺隔断，先与相关部门报批，然后进行拆除。 四层电梯是否够用 交铺装修标准建议 地面：耐磨地砖配相同颜色地脚线 墙面：白色乳胶漆 吊顶：乳胶漆 白色卷闸门 入门口预留电视、电话、网络接口 主入口最好有恢弘的标志性建筑，夸张的设计、景观等也能引人注目。 主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。 夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到与建筑整体是否存在视觉不协调。 主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。 市场旗杆和风水位的设计。 市场花草坊，行道树等绿化设计。 座椅、休闲椅区的设计。 消防通道与市场的连接设计。 垃圾站和供超市独立的卸货区。 围绕市场一周的环形交通设计。 市场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。 商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。 住宅景观设计建议 园林效果参考： 景观设计重视细节，体现住宅品质，有利于价格的提升。 概念水景的营造，为水岸蓝湾景观设计画龙点睛，灵气顿生，提升整个小区的配套档次。 第五层及以上为住宅。该层同时作为空中绿化层，设计大面积的浅水概念景观[水深0.12-0.18米，蓝砖铺底]，增加居住景观价值； 体现移步换景的设计效果； 讲究夜灯设计效果，营造温馨的家居氛围； 尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观； 亭台水榭、木栈道、卵石滩点缀其间； 设儿童活动区，体现亲和空间设计。 住宅立面设计建议 样板房包装 样板房包装 物业管理建议 （六）商丘招商范围 （八） 品牌商户（大户）优惠政策 为了确保各行业巨头的顺利入驻项目以带动其余中、小户的入场，在对其招商的过程中，可适当对其提供一定优惠政策，使其入场。 前期租金条件优惠政策 特色美食展示 娱乐展示 报 告 完 毕 谢 谢！ （三） 严格把关，先紧后松 ※.商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。 （四） 立足长远经营，给予市场信心 ※.引进知名的商业运营管理顾问，体现开发商立足长远经营的决心，以高起点赢得经营户和投资者的信任，此外，专业和优质的软性管理和服务对本项目日后的经营管理起到很好