合富辉煌2010年07月30日万佳·冀州项目思路沟通案.pptVIP

思考： 项目初步研判 项目初步研判 项目初步研判 项目初步研判 区域商业现状 区域商业仍以路边的个体商业经营为主导，缺乏大型的及有强辐射力、档次较高的商业中心； 区域商业仅以服务本区域居民及路过客户作为消费主力，辐射功能及服务范围偏低，可服务人口少； 区域客户商业消费集中于日常生活等业态的需求，对于中高档物质需求消费则偏向于向周边的大城市（石家庄、衡水等地）； 项目商业价值分析——位置 项目南临信都路，面城市音乐广场，引长安西路，北达和平西路、冀新西路，向西辐射迎宾大街，向东连兴华大街、金鸡北大街。 项目交通便捷，周边商业氛围较为浓厚，个体经营众多。 项目商业价值分析——周边商业 目前项目周边商业仍以落后的门面商铺为主导发展； 城市主流商业中心仍未形成； 兴华北大街熙湖茗苑北面兴建大型的商业体将有机会成为区域的第一个商业中心体，对本项目商业发展形成最强的竞争力。 项目商业价值分析——市场空白点 目前项目周边商业仍以落后的门面商铺为主导发展； 城市主流商业中心仍未形成； 商业设施落后，沿线人口密度高，但缺少规模型区域商业中心。 商业发展初步定位 冀州区域价格情况 购房客户群分析 各面积段供销分析 石家庄天山新公爵项目 广东佛山帝景蓝湾项目 规划参考 小高层：1梯2户，户型：2厅3房，建筑面积：100-130平米 小高层：1梯2户，户型：2厅4房，建筑面积：160-180 创新户型 高厅错层 面积设计建议 营销推广策略 整体推广思路 整体市场推广策略 主流媒体（击破大众市场）＋非主流媒体（击破小众市场） 营销策略步骤 营销推广宣传媒体组合比例分布 本项目首期的开发处于空白的阶段，整体营销推广费用按照项目总销售额的2％计算；根据首期推售及后续影响，进行比例分配。 面积设计明细表（1） 面积设计明细表(2) 6房3厅4卫 5房2厅3卫 4房2厅3卫 3房2厅2卫 3房2厅2卫 3房2厅1卫 户型 250 220 200 180 165 155 140 135 128 120 110 100 户型面积 延伸市场 核心市场 辅助市场 目标市场结构 高端 中高端 中偏高端 目标市场 4房2厅2卫 3房2厅2卫 3房2厅2卫 3房2厅1卫 2房2厅1卫 1房1厅1卫 户型 150 140 135 128 110～125 90～110 80～90 50 户型面积 辅助市场 核心市场 目标市场 结构 中偏高端 中端 目标市场 建议户型符合主流客户群需求，以紧凑型面积、高附加值产品为主（如1房变2房、2房变3房等）。 PART 6 项目营销启动策略 项目形象定位 营销推广策略 项目形象定位 案名建议： 万佳·冀中之星 万佳·时代新城 万佳·帝景蓝湾 万佳·彼岸新都 对城市：居住典范，都市地标 对人居：重新定义冀州居住生活标准 对品牌：巩固开发商市场标志 形象要求 项目价值构建 市场机会 客户细分 区域竞争 产品品质 区域形象 地标建筑 立足区域 围合辐射 高附加值 多差异化 品质地产 品牌项目 产品价值体系构成 城市新地标·定义新生活 项目整体形象定位 PART 6 项目营销启动策略 项目形象定位 营销推广策略 在项目的整体定位及规划布局等确定的情况下，营销推广策划的核心思考点如下： 市场突破点的核心 建立冀州纯生态居住典范的概念 市场突破点的关键 成为冀州生态人居的领导者、引领者 市场突破点的建立 形象的高点 纯生态居住典范 产品的高点 现场展示优势的建立 整合推广的高点 整合传播优势建立 站在“第一中心豪宅”的开发高度，借势——造势——做市 本项目的整体规模大、供应量大。借势——造势——做市，在项目开发的前期铺垫阶段，以权威性、大手笔、引领性的渗透传播，形成区域性、板块性的拉动效应，做大市场，才能达到项目整体开发的效果，保证具有足够的客户市场支持。 借势：政府的资源、中心区发展的整体规划 造势：城市中心第一豪宅、区域发展前景 做市：核心是通过借势、造势，作为项目销售的引爆，做大市场份额 打破传统销售传播以满足客户需求为方式的宣传，而采用“以我为主”的引导客户消费的宣传方式，确立项目市场的领导者地位。在整合宣传资源及宣传渠道的方式上，从大处着眼、小处着手，借势、借力，借助政府的政策资源、专业人士的引导、板块效应的炒作、项目资源的利用、项目卖点的提纯，形成强势的宣传传播效果。 本项目广告媒体宣传策略采用： 客户访谈 针对住宅，现场访谈到15组商户或周边住户，同时电话访谈了10组地产同行，5组熙湖茗苑的业主，3组出租车司机，2组公务员，合计35组。 约80%的客户对区域持认可态度，认为交通方便； 约60%的客户觉得周边较为杂乱，且生活配套较差，不适合居住； 约45%的客户目前尚未买房，可供选择性低是最重要原因； 75