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国际大厦可行性研究报告 国际大厦可行性研究报告 1 一、 国际大厦项目介绍及权属关系 3 1、项目介绍 3 2、项目进度及其它要求 4 3、债权、债务关系说明 4 二、 重庆核心功能区位演进分析 5 1、重庆最新规划定位分析 5 （1）连续性政策阐述 5 （2）政策分析 6 （3）对我司影响 8 2、重庆商务区位分布及功能特性 8 （1）重庆未来CBD的规划与形态 8 （2）重庆现有商务区位分布及功能地位 9 3、解放碑核心功能区功能演化 13 （1）目前解放碑CBD地位分析 13 （2）未来解放碑CBD的功能演化分析 13 4、对项目的影响 15 三、 项目本体分析 15 1、地块位置 15 2、项目四至 16 3、周边未来规划及影响 18 4、项目地块印象 20 四、 解放碑CBD阐析 20 1、解放碑CBD规划 20 2、发展进程 21 五、 各典型物业发展现状调查 22 1、甲级写字楼物业典型项目调查 22 （1）租金及使用率情况 22 （2）销售价格及销售情况 22 （3）解放碑甲级写字楼市场特征小结 23 （4）典型写字楼项目市场调查表 23 2、酒店物业典型项目调查 25 （1）解放碑酒店业现状简析 25 （2）典型酒店项目调查 25 （3）酒店市场调查小结 29 3、公寓物业典型项目 30 （1）公寓项目基本信息 30 （2）销售价格及销售情况 31 （3）解放碑公寓市场特征小结 32 （4）典型公寓项目市场调查表 32 4、商业物业典型项目调查说明 34 （1）解放碑商业概况 34 （2）解放碑商业格局 34 （3）典型成功与失败项目分析 38 （4）新华路沿线商业租售价格 39 5、潜在物业初步调查及对项目影响 40 （1）未来解放碑片区拟推出项目 40 （2）潜在物业推出对项目的影响 41 六、 项目初步定位分析 42 1、功能类型 42 2、客户定位 43 （1）甲级写字楼部分 43 （2）高档公寓部分 44 3、价格定位 44 七、 项目经济效益分析 45 1、项目基本指标 45 2、项目投资估算 45 3、项目工程进度安排 47 4、销售进度安排 48 5、现金支出表 49 6、现金收入计划 49 7、项目损益 50 8、现金流量表 51 9、敏感性分析 51 八、 项目功能物业发展的优劣势分析 52 1、商业部分 52 2、写字楼部分 53 3、高档公寓部分 54 九、 结论及建议 54 国际大厦项目介绍及权属关系 1、项目介绍 国际大厦项目地处重庆市解放碑新华路201号，重庆市CBD的核缘位置，区位特征非常明显。国际大厦于1997年始建，由于种种原因，目前已成为解放碑区域最后一栋烂尾楼。 项目占地面积约8000平方米，总建筑面积可达到109627.4平方米，其中地上建筑面积（计容积率建筑面积）87291.9平方米，地下建筑面积为22335.5平方米，建筑密度为69%，绿地率，6.75%。项目规划72层（地上67层），总高度达到288.90米，建成后将超过世界贸易中心项目，成为解放碑CBD第一高楼。 项目建成后效果 2、项目进度及其它要求 施工进度方面，目前项目土建施工进度到23层，包括地下5层及地上的18层，完成建筑面积50106平方米。 在开发程序方面，项目目前权属者可提供已经办理完成的国有土地使用证、投资许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，预售许可证目前还在办理。 由于项目权属涉及到学校及周边居民，根据相关规定及协议，建成后需还渝中区教委6119.2平方米，还部分居民1366.82平方米。 项目实景 3、债权、债务关系说明 国际大厦债权债务关系较为复杂，涉及到两家开发商、两家施工单位及国土、建委和银行。项目1997年动工，由于资金问题多次停工，目前已经进入司法程序，进行整体拍卖。但数次拍卖均以流标方式告终。 目前重庆城投资产管理有限公司负责项目的对外招商，其提供国际大厦的负债构成如下表所示： 重庆国际大厦负载构成 1、 中铁建筑公司 0.8亿 2、 中建五局 0.46亿 3、 中兴房地产公司 0.6亿 4、 重庆展翔房地产公司 0.9亿 5、 国土出让金、配套费共计 0.07亿 6、 银行 0.14亿 我司正在进行重庆城投资产管理有限公司及项目其它各参与方的背景调查工作。 重庆核心功能区位演进分析 1、重庆最新规划定位分析 （1）连续性政策阐述 在重庆直辖后的10年，经历了大规模基础设施建设、大规模固定资产投资及主导工业产业的进一步发展，加之三峡移民难题的破解，重庆市已基本具备了站在西部及全国舞台，参与城市竞争及全国分工的能力。我们认为，重庆已经完成了前一阶段的历史目标，可以向下一方向寻求更大的突破。 在这种发展背景下，中央及重庆市政府出台了对未来重庆