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XXXX·XX花园 项目可行性研究报告 目 录 报告总体结论 8 I. 报告说明 8 II. 总体评价 8 III. 技术经济指标 9 IV. 结论与建议 11 第一章 项目介绍 12 1．1项目背景及地块现状 12 1．1．2项目背景 12 1．1．3地块现状 12 1．2项目地块综合开发环境 13 1．2．1自然及人文历史景观条件 13 1．2．2交通条件 13 1．2．3水、土地、空气污染状况 14 1．2．4项目地块周边治安状况分析 14 1．3项目地块周边建筑状况分析 14 1．4项目地块周边居民状况 14 1．5项目地块周边市政工程实施情况 15 1．6项目地块周边配套设施状况 15 1．6．1商业设施 15 1．6．2生活设施 15 1．7项目地块优劣势分析 15 1．7．1优势分析 16 1．7．2劣势分析 17 第二章 宏观社会经济环境研究 18 2.1国民经济景气状况对本项目的影响 18 2.2银行利息及金融政策对本项目的影响 19 2.3通货膨胀因素对本项目的影响 19 2.4固定资产投资对本项目的影响 20 2.5消费需求对本项目的影响 20 第三章 项目区位环境分析 22 3．1项目区位行政区划与自然地理 22 3．1．1行政区划 22 3．1．2自然地理 22 3．2项目区位经济发展状况 23 3.2.1国民经济 23 3.2.2对外开放 24 3.2.3城乡建设 24 3.3XX城市发展战略定位 25 3．4 项目区位人文历史与景观状况 25 3．4．1人文历史 25 3．4．2项目区位景观状况 26 3．6项目区位城市建设与房地产开发状况 29 3．7项目区位生活配套设施状况 30 3．7．1．能源状况 30 3．7．2．通讯状况 30 3．7．3．教育条件 31 3．7．4．医疗条件 31 3．8项目区位城市发展规划 31 3．9项目区位综合开发价值分析 31 3．9．1有利因素 31 3．9．2不利因素 33 第四章 XX市房地产市场发展现状 35 4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加 35 4.2房地产开发投资增势强劲 35 4．3住宅开发份额不断扩大 36 4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高 36 4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降 37 4．6开发结构仍需改善 37 4．7空置总量与空置面积上升 37 4．8土地政策购置面积增势较猛 38 4．9XX房地产市场展望 40 第五章 市场有效需求及项目定位建议 42 5．1消费者特征分析 42 5．1．1消费能力 42 5．1．2年龄结构 42 5．2消费者地域结构 43 5．3消费者心理习惯特征 43 5．3XX市房地产消费市场需求特征 45 5．3．1消费者对方位的选择分析 45 5．3．3消费者对置业环域的选择 45 5．5项目所处板块的消费环境 51 5．6XX购房者对运动与健康的认知程度 52 5．7XX市购房者对精装房的认知程度 53 5．8本项目目标消费群体综合定位 53 5．9产品主题定位 54 第六章 项目建设进度 57 6．1施工条件 57 6．2计划进度安排 57 第七章 项目投资估算及资金筹措 59 7．1投资估算的范围 59 7．2投资估算的内容 59 7．3投资估算的依据 60 7．4项目总投资 61 7．5投资分年投入计划 64 7．6资金筹措 64 第八章 财务效益分析与财务评价 65 8．1财务分析的依据 65 8．2财务指标的选取 67 8．3财务效益分析 68 8．4 盈亏平衡分析 76 8．5敏感性分析 77 8．6风险分析 78 8．5财务评价 81 附表目录 表一：经济技术指标 9 表二：2000年XX县主要经济指标 23 表三：XX市房地产业各年主要经济指标 38 表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m2 59 表五：项目投资估算表 62 表六：资金筹措 64 项目销售价格预测 单位：元/ m2 65 项目各方案销售额 66 投资收益率 68 表：保守方案项目现金流量表 70 表：一般方案项目现金流量表 72 表：乐观方案项目现金流量表 74 盈亏平衡表 76 项目敏感性分析表 77 报告总体结论 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。 本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 总体评价 XX得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环