重庆天下城项目目定位及产品建议-.doc

PAGE 第一章 项目自身调研及SWOT分析 1.1.项目自身调研分析 1.1.1 本项目冉家坝板块松树桥板块大石坝板块 本项目 冉家坝板块 松树桥板块 大石坝板块 本项目位于重庆江北区南桥寺片区，周边是整个三北区域（渝北区、江北区、北部新区）发展比较迅速的几个板块，其中冉家坝板块是当前发展最为迅猛的一个区域，房地产开发非常集中，而松树桥板块、大石坝板块则相对比较成熟，城市配套较为完善，而本项目隶属于南桥寺板块，位于北环高速路门户位置，但房地产发展处于雏形发展阶段，南桥寺最早作为江北城的主要拆迁安置区域，房地产市场发展以拆迁安置房、经济适用房、单位集资建房为主，近年来房地产发展在东北边冉家坝板块的发展带动下，出现一些商品房的开发，但是受整体环境的影响，整体品质和销售价格相对还处在一个比较落后的雏形阶段。 1.1.2 1.1.2 项目所在的南桥寺片区开发时间较早，区域配套设施比较齐全，拥有学校、超市、金融机构、学校等配套设施，但是由于是前期多为拆迁安置区或集资建房，整体配套水平、档次相对比较落后，处在一个“乡镇级别”上，但随着城市发展，城市升级将必然带动整个区域的城市升级。 ◆项目周边环境示意图 公交站点餐饮集中区 公交站点 餐饮集中区 市政 公园 （规划） 由于南桥寺前期作为重要安置区，前期的房地产项目多为安置房或者集资房，整体档次相对较低，周边配套也多为比较普通的日常生活配套，以日常用品、农贸市场为主，在一定程度上属于短期的供给行为，随着城市的发展，原有的“生活一条街”已经不能满足人们的需求，正在呈现出落后一面，餐饮相对集中区域的出现，已经预示着本区域的商业、生活配套正在逐步走向城市化。而现在落后水平，以及缺乏城市广场的功能对于本项目而言都是一次重要的机会。 1.1.2 渝 渝北区 江北区 北部新区 渝中区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 项目周边公交线路通达度 区域 沙坪坝 江北区 渝北区 北部新区 渝中区 南岸区 九龙坡区 线路 4 5 5 1 4 1 2 113/208 231/236 113/117 604/605 861 113/117 151/604 605 208 151/604 605/809 809 117/231 项目所处北环高速入口位置，地段交通比较便捷，可以通向重庆各大主城区，生活成本较低，且未来紧邻轻轨环线，交通能得到近一步改善。 1.1.3项目〔地块〕自身 1.1.3 项目所在地块比较方正，呈现一个相对规则的矩形形状，地块内部相对比较平坦，沿着道路呈现出一个北高南低的缓坡地形。 如图所示，项目地块规则，用地率比较高，便于最大化限度的发挥项目的价值。 1.1.3 1.1.3 项目当前地块已经基本完成地块平整，内部呈现北高南低的态势，地块地形较好。 1.1.3 项目的地块西侧临近主干道，并设有公交车站，交通比较方便；南侧规划为市政道路，未来将与项目东侧道路相连，当前还没有开始施工；南侧和东侧为传统的住宅区，建筑档次较差，北侧为现南桥寺的“商业街”，商业氛围浓厚，但物业形象较差。 1.1.3 项目北面300米外规划有一处市政公园，项目内部以及周边景观或其他资源相对缺乏，但地势相对较高。 1.1.3.6 规划轻轨要求本项目西侧必须退让足够的轻轨保护线，约 规划轻轨要求本项目西侧必须退让足够的轻轨保护线，约30米，结合项目的道路规划，将形成一个60米宽的空地。 高压线要求下面不能修建建筑。 项目西侧未来规划有轻轨环线，故需退让30米，则结合项目道路规划将出现约60米宽、200米长的空地；而项目东南角因高压线影响，下面不能规划有建筑物。 1.1.3.7项目产品情况 户型 套内面积区间 所占比例 一室二厅 45—50㎡ 46% 二室一厅/二室二厅 65—75㎡ 49% 三室二厅 95—105㎡ 5% 合计 100% 项目的户型设计具有明显的中、小户型特征，一室二厅户型占46%，二室户型将近50%。中小户型的特征比较明显，由于项目中小户型的特征所体现出来的城市型和活力是整个南桥寺范围的项目作不能比拟的。 1.1.4 ◆“工业社区”、“拆迁安置”的整体形象使项目所在区域的整体价值感不强。 项目所在地周边都是比较陈旧的工业社区和拆迁安置房，整个区域的价值感不强，很难对区域的房地产项目进行支撑，另外由于通用厂等厂家的经营状况相对较差，使整个区域的价值进一步降低，从区域上看，南桥寺的房地产项目的价值感与冉家坝相比具有较大的落差。 ◆区域交通辐射力有限、本区域周边应当为区域推广重点。 项目区域的公共交通能力有限，多以三北区域为主，虽然与主要的区域都具有交通线路，但是由于线路少，交通时间长，形成区域的相对闭塞，因此结合周边的规划和发展，做好区域内宣传，使项目的宣传能够有的放矢，将成为项目营销的重点。 ◆生活配